都市計画法～都市計画の内容 (都市計画の図書)

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　仏像、ときどきワンダー観光様の
　【東京国立博物館】仁和寺展② - 1041本の手を持つ、葛井寺の千手観音をご覧下さい。凝視するのです。
　仏像、ときどきワンダー観光様、ありがとうございます。

　大阪市様の
　用途地域・特別用途地区・高度地区・高度利用地区・臨港地区・地区計画・都市再生特別地区をご覧下さい。
下のほうにダウンロードファイルがあります。大阪市中央区なら概要図5をダウンロードします。それと凡例もダウンロードしましょう。凡例には

商業地域

　のように用途地域のゾーニングカラー、容積率80 (80/10 の意味) などが記載されています。昔は容積率 80/10 だった地区が 60/10 になることはあります。すると分譲マンションで建替えがあった場合、今まで8階建てだったものが6階建てになるので、出て行く人がいなければならないのです。何故容積率を変更しなければならないのかと言いますと、一体としてまとまりのあるまちづくりをするために「地区整備計画」があり、昔のように高さの揃わない建物🏢🏠️が建ち並ぶのをやめて、調和のとれた🏢🏢や🏠️🏠️にしましょうと言うことなのです。今回は最初に「地区整備計画」を取り上げますが、さらっと流す程度でよいでしょう。都市計画図などに盛り込まれているからです。13条「都市計画基準」は予め都市計画で決めておかなければならない事が書かれていますので重要です。最後に都市計画図などの「都市計画の図書」も取り上げましたが、実物をダウンロードすることにつきます。
　大阪市様、ありがとうございます。

　ぶんぶんの進路歳時記様の
　大学入試気になるニュース2026 (愛知県私立大学が店じまい？)をご覧下さい。
　ぶんぶんの進路歳時記様、ありがとうございます。

目次

1. 都市計画法12条の6　建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備状況に応じたものとに区分して定める地区整備計画
2. 都市計画法12条の7　区域を区分して建築物の容積を適正に配分する地区整備計画
3. 都市計画法12条の8　高度利用と都市機能の更新とを図る地区整備計画
4. 都市計画法12条の9　住居と住居以外の用途とを適正に配分する地区整備計画
5. 都市計画法12条の10　区域の特性に応じた高さ、配列及び形態を備えた建築物の整備を誘導する地区整備計画
6. 都市計画法12条の11　道路の上空又は路面下において建築物等の整備を一体的に行うための地区整備計画
7. 都市計画法12条の12　適正な配置の特定大規模建築物を整備するための地区整備計画
8. 都市計画法12条の13　防災街区整備地区計画等について都市計画に定めるべき事項
9. 都市計画法13条　都市計画基準
10. 都市計画法14条　都市計画の図書
11. 不思議の国のアリス～イタリア語

都市計画法12条の6　建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備状況に応じたものとに区分して定める地区整備計画

（建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備状況に応じたものとに区分して定める地区整備計画）
(District Development Plans Stipulated upon Classification into Plans in Which the Maximum Floor-Area Ration of Buildings Is Based on the Qualities of the Area and Plans Which Are Based on Conditions of Public Facility Construction)
第十二条の六　地区整備計画においては、適正な配置及び規模の公共施設が整備されていない土地の区域において適正かつ合理的な土地利用の促進を図るため特に必要であると認められるときは、前条第七項第二号の建築物の容積率の最高限度について次の各号に掲げるものごとに数値を区分し、第一号に掲げるものの数値を第二号に掲げるものの数値を超えるものとして定めるものとする。
Article 12-6 In district development plans, when it is deemed especially necessary to promote the appropriate and reasonable use of land in areas with land on which public facilities of an adequate location and scale have not been built, maximum floor area-ratio for buildings listed in paragraph (7), item (ii) of the immediately preceding Article is to be classified into the figures in each of the following items, and figures listed in item (i) may be stipulated to exceed figures listed in item (ii).
一　当該地区整備計画の区域の特性（再開発等促進区及び開発整備促進区にあつては、土地利用に関する基本方針に従つて土地利用が変化した後の区域の特性）に応じたもの
(i) figures based on the qualities (in redevelopment promotion districts and development improvement promotion districts, the qualities of the area after land use has changed in accordance with the basic policy for land use) of the area of the relevant district development plan;
二　当該地区整備計画の区域内の公共施設の整備の状況に応じたもの
(ii) figures based on conditions of public facility construction within the area of the relevant district development plan.

都市計画法12条の7　区域を区分して建築物の容積を適正に配分する地区整備計画

（区域を区分して建築物の容積を適正に配分する地区整備計画）
(District Development Plans That Classify Areas and Adequately Allocate Building Floor Area)
第十二条の七　地区整備計画（再開発等促進区及び開発整備促進区におけるものを除く。以下この条において同じ。）においては、用途地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において建築物の容積を適正に配分することが当該地区整備計画の区域の特性に応じた合理的な土地利用の促進を図るため特に必要であると認められるときは、当該地区整備計画の区域を区分して第十二条の五第七項第二号の建築物の容積率の最高限度を定めるものとする。この場合において、当該地区整備計画の区域を区分して定められた建築物の容積率の最高限度の数値にそれぞれの数値の定められた区域の面積を乗じたものの合計は、当該地区整備計画の区域内の用途地域において定められた建築物の容積率の数値に当該数値の定められた区域の面積を乗じたものの合計を超えてはならない。
Article 12-7 In district development plans (excluding those for redevelopment promotion districts and development improvement promotion districts; the same applies hereinafter), when adequately allocating the floor-area ratio of buildings in areas with land on which there are public facilities of adequate location and scale within the use district is deemed especially necessary in order to promote reasonable land use based on characteristics of the area of the relevant district development plan, the areas of the relevant district development plan is to be classified and the maximum floor area-ratio for buildings listed in Article 12-5, paragraph (7), item (ii)is to stipulated. In such cases, the total value obtained when multiplying the maximum floor-area ratio of buildings stipulated for each division of the area of the district development plan by the area of each relevant area must not exceed the total value obtained when multiplying the floor area ratio of buildings stipulated each use district of the area of the district development plan by the area of each the relevant area.

都市計画法12条の8　高度利用と都市機能の更新とを図る地区整備計画

（高度利用と都市機能の更新とを図る地区整備計画）
(District Development Plans to Promote High-Level Usage and the Renewal of Urban Functions)
第十二条の八　地区整備計画（再開発等促進区及び開発整備促進区におけるものを除く。）においては、用途地域（第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域を除く。）内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、その合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため特に必要であると認められるときは、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限（壁面の位置の制限にあつては、敷地内に道路（都市計画において定められた計画道路及び地区施設である道路を含む。以下この条において同じ。）に接して有効な空間を確保して市街地の環境の向上を図るため必要な場合における当該道路に面する壁面の位置を制限するもの（これを含む壁面の位置の制限を含む。）に限る。）を定めるものとする。
Article 12-8 In district development plans (excluding those for redevelopment promotion districts and development improvement promotion districts) for areas with land on which public facilities of an adequate location and scale has been built within use districts (excluding category 1 low-rise exclusive residential districts and category 2 low-rise exclusive residential districts), when it is deemed especially necessary to promote reasonable and sound high level use and to renew urban functions, and when maximum and minimum floor-area ratio, maximum building coverage ratio, minimum building area of buildings, and restrictions on the location of walls (restrictions on the location of walls are limited to those walls that face roads (including planned roads defined in city plans; hereinafter the same applies in this Article) within the site and with which a functional space must be secured to improve the urban environment, restrictions may be stipulated for the relevant walls that face roads (limited to those restrictions on walls included herein).

都市計画法12条の9　住居と住居以外の用途とを適正に配分する地区整備計画

（住居と住居以外の用途とを適正に配分する地区整備計画）
(District Development Plans that Adequately Allocate Residential and Non-Residential Uses)
第十二条の九　地区整備計画（開発整備促進区におけるものを除く。以下この条において同じ。）においては、住居と住居以外の用途とを適正に配分することが当該地区整備計画の区域の特性（再開発等促進区にあつては、土地利用に関する基本方針に従つて土地利用が変化した後の区域の特性）に応じた合理的な土地利用の促進を図るため特に必要であると認められるときは、第十二条の五第七項第二号の建築物の容積率の最高限度について次の各号に掲げるものごとに数値を区分し、第一号に掲げるものの数値を第二号に掲げるものの数値以上のものとして定めるものとする。
Article 12-9 In district development plans (excluding those for redevelopment promotion districts and development improvement promotion districts; hereinafter the same applies in this Article) when the adequate location of residential and nonresidential uses is deemed especially necessary to promote reasonable land use based on qualities of the area (in redevelopment promotion districts, the qualities of the area after land use has changed in accordance with the basic policy for land use) of the relevant district development plan, maximum floor area-ratio for buildings listed in Article 12-5, paragraph (7), item (ii) is to be classified into the figures in each of the following items, and figures listed in item (i) are to be stipulated to exceed figures listed in item (ii).
一　その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物に係るもの
(i) figures pertaining to buildings available entirely or partially for residential use
二　その他の建築物に係るもの
(ii) figures pertaining to other buildings

都市計画法12条の10　区域の特性に応じた高さ、配列及び形態を備えた建築物の整備を誘導する地区整備計画

（区域の特性に応じた高さ、配列及び形態を備えた建築物の整備を誘導する地区整備計画）
(District Development Plans that Guide Construction of Buildings with Heights, Arrangements and Forms Based on the Qualities of the Area)
第十二条の十　地区整備計画においては、当該地区整備計画の区域の特性（再開発等促進区及び開発整備促進区にあつては、土地利用に関する基本方針に従つて土地利用が変化した後の区域の特性）に応じた高さ、配列及び形態を備えた建築物を整備することが合理的な土地利用の促進を図るため特に必要であると認められるときは、壁面の位置の制限（道路（都市計画において定められた計画道路及び第十二条の五第五項第二号に規定する施設又は地区施設である道路を含む。）に面する壁面の位置を制限するものを含むものに限る。）、壁面後退区域における工作物の設置の制限（当該壁面後退区域において連続的に有効な空地を確保するため必要なものを含むものに限る。）及び建築物の高さの最高限度を定めるものとする。
Article 12-10 In district development plans when the construction of buildings with heights, arrangements and forms based on the qualities of the area (in redevelopment promotion districts and development improvement promotion districts, the qualities of the area after land use has changed in accordance with the basic policy for land use) is deemed especially necessary to promote reasonable land use, restrictions on the location of walls, (limited to restrictions including those on walls facing roads(including planned roads defined in city plans, facilities provided for in Article 12-5, paragraph (5), item (ii) or roads that are zone facilities), restrictions on the construction of the structures in the wall setback area (limited to restrictions including those cases when it is necessary to secure continuous, effective unused land in the relevant setback area) and maximum building heights are to be stipulated.

都市計画法12条の11　道路の上空又は路面下において建築物等の整備を一体的に行うための地区整備計画

（道路の上空又は路面下において建築物等の整備を一体的に行うための地区整備計画）
(District Development Plans for the Integrated Construction of Buildings Above or Underneath Roads)
第十二条の十一　地区整備計画においては、第十二条の五第七項に定めるもののほか、適正かつ合理的な土地利用の促進を図るため、都市計画施設である道路（自動車のみの交通の用に供するもの及び自動車の沿道への出入りができない高架その他の構造のものに限る。）の整備と併せて当該都市計画施設である道路の上空又は路面下において建築物等の整備を一体的に行うことが適切であると認められるときは、当該都市計画施設である道路の区域のうち、建築物等の敷地として併せて利用すべき区域を定めることができる。この場合においては、当該区域内における建築物等の建築又は建設の限界（当該都市計画施設である道路の整備上必要な建築物等の建築又は建設の限界であつて、空間又は地下について上下の範囲を定めたものをいう。）をも定めなければならない。
Article 12-11 In district development plans, in addition to the matters stipulated in Article 12-5, paragraph (7), when it is deemed appropriate to conduct the integrated the construction of buildings, etc. above or beneath roads-which are city planning facilities-along with the construction of the relevant roads (limited to roads devoted to vehicular traffic and elevated and other structures from which vehicles cannot access roadsides) in order to promote adequate and reasonable land use, the areas with the relevant roads which are city planning facilities that should be used together with the sites of buildings, etc. may be designated. In such cases, the construction limits of buildings (meaning the required limits on building construction when developing roads-which are city planning facilities-or the established vertical scope for open spaces or underground areas) in the relevant area must be stipulated.

都市計画法12条の12　適正な配置の特定大規模建築物を整備するための地区整備計画

（適正な配置の特定大規模建築物を整備するための地区整備計画）
(District Development Plans for the Construction of Adequately- Located Specified Large-Scale Buildings)
第十二条の十二　開発整備促進区における地区整備計画においては、第十二条の五第七項に定めるもののほか、土地利用に関する基本方針に従つて土地利用が変化した後の当該地区整備計画の区域の特性に応じた適正な配置の特定大規模建築物を整備することが合理的な土地利用の促進を図るため特に必要であると認められるときは、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途のうち当該区域において誘導すべき用途及び当該誘導すべき用途に供する特定大規模建築物の敷地として利用すべき土地の区域を定めることができる。
Article 12-12 In district development plans for development improvement promotion districts, in addition to the matters stipulated in Article 12-5, paragraph (7) when it is deemed especially necessary to build adequately-located specified large-scale buildings based on the qualities of the area of the relevant district development plan after land use has changed in accordance with the basic policy for land use in order to promote reasonable land use, the uses that should be drawn from among theaters, shops, restaurants or other types of uses and the land that should be used as sites for specified large-scale building that accommodate these uses may be stipulated.

都市計画法12条の13　防災街区整備地区計画等について都市計画に定めるべき事項

（防災街区整備地区計画等について都市計画に定めるべき事項）
(Matters That Should Be Stipulated in City Plans for Disaster Prevention Block Improvement Zone Plans)
第十二条の十三　防災街区整備地区計画、歴史的風致維持向上地区計画、沿道地区計画及び集落地区計画について都市計画に定めるべき事項は、第十二条の四第二項に定めるもののほか、別に法律で定める。
Article 12-13 Matters, in addition to the provisions Article 10, paragraph (4), item (ii) that should be stipulated in city plans for disaster prevention block improvement zone plans, historic scenery maintenance and improvement district plans, roadside district plans and rural district plans are stipulated separately by an Act.

都市計画法13条　都市計画基準

（都市計画基準）
(City Planning Standards)
第十三条　都市計画区域について定められる都市計画（区域外都市施設に関するものを含む。次項において同じ。）は、国土形成計画、首都圏整備計画、近畿圏整備計画、中部圏開発整備計画、北海道総合開発計画、沖縄振興計画その他の国土計画又は地方計画に関する法律に基づく計画（当該都市について公害防止計画が定められているときは、当該公害防止計画を含む。第三項において同じ。）及び道路、河川、鉄道、港湾、空港等の施設に関する国の計画に適合するとともに、当該都市の特質を考慮して、次に掲げるところに従つて、土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する事項で当該都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため必要なものを、一体的かつ総合的に定めなければならない。この場合においては、当該都市における自然的環境の整備又は保全に配慮しなければならない。
Article 13(1) City plans stipulated for city planning areas (including those concerning out-of-area facilities; the same applies in the following paragraph)must conform to the National Spatial Plan, the National Capital Region Development Plan, the Kinki Region Development Plan, the Chubu Region Development Plan, the Hokkaido Comprehensive Development Plan, the Okinawa Promotion Plan and any other plans based on Acts concerning national plans or regional plans (including pollution control plans if they have been stipulated for the relevant cities; the same applies in paragraph (3)) and national plans for roads, rivers, railways, ports and harbor, airports and other facilities; and they must, in consideration of the relevant city's characteristics, uniformly and comprehensively stipulate matters concerning land use, urban facility construction and urban development projects required for the sound and orderly development of the relevant cities in accordance with the following provisions. In such cases, consideration must be given to the improvement in preservation of the natural environment in the relevant cities.
一　都市計画区域の整備、開発及び保全の方針は、当該都市の発展の動向、当該都市計画区域における人口及び産業の現状及び将来の見通し等を勘案して、当該都市計画区域を一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全することを目途として、当該方針に即して都市計画が適切に定められることとなるように定めること。
(i) a policy for the improvement, development and preservation of city planning areas, aiming to realize the comprehensive improvement, development and preservation of city planning areas as integrated cities with due consideration given to development trends in the relevant cities and the current conditions and future expectations of population and industry, is stipulated so that city plans are appropriately established based on this policy;
二　区域区分は、当該都市の発展の動向、当該都市計画区域における人口及び産業の将来の見通し等を勘案して、産業活動の利便と居住環境の保全との調和を図りつつ、国土の合理的利用を確保し、効率的な公共投資を行うことができるように定めること。
(ii) area classification is conducted with consideration given to development trends and the current conditions and future expectations of population and industry in the city planning areas, while maintaining a balance between convenience for industrial activities and the preservation of the residential environment, to allow for the reasonable use of national land and to facilitate efficient public investment;
三　都市再開発の方針は、市街化区域内において、計画的な再開発が必要な市街地について定めること。
(iii) an urban redevelopment policy is stipulated in the urbanization promotion area, for urban areas that require planned redevelopment;
四　住宅市街地の開発整備の方針は、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第四条第一項に規定する都市計画区域について、良好な住宅市街地の開発整備が図られるように定めること。
(iv) a policy for development of residential urban areas is stipulated in order to promote the development of good residential urban areas with respect to the city planning areas provided for in Article 4, paragraph (1) of the Act on Special Measures Concerning the Promotion of Housing and Residential Land Supply in Major Urban Areas;
五　拠点業務市街地の開発整備の方針は、地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律第八条第一項の同意基本計画において定められた同法第二条第二項の拠点地区に係る市街化区域について、当該同意基本計画の達成に資するように定めること。
(v) a policy for development of core business urban areas is stipulated to contribute to the achievement of the agreed basic plan provided for in Article 8, paragraph (1) of the Act Concerning the Promotion of the Development of Regional Core Urban Areas and the Relocation of Facilities for Industrial Business as it pertains to the core urban areas of Article 2, paragraph (2) of the same Act;
六　防災街区整備方針は、市街化区域内において、密集市街地整備法第二条第一号の密集市街地内の各街区について同条第二号の防災街区としての整備が図られるように定めること。
(vi) a policy for disaster prevention block improvement is stipulated promote the improvement of blocks in concentrated urban areas within urbanization promotion areas provided for in Article 2, item (i) of the Concentrated Urban Areas Development Act as disaster prevention blocks pursuant to item (ii) of the same Article;
七　地域地区は、土地の自然的条件及び土地利用の動向を勘案して、住居、商業、工業その他の用途を適正に配分することにより、都市機能を維持増進し、かつ、住居の環境を保護し、商業、工業等の利便を増進し、良好な景観を形成し、風致を維持し、公害を防止する等適正な都市環境を保持するように定めること。この場合において、市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。
(vii) districts and zones are stipulated by the adequate allocation of land to residential, commercial, industrial and other uses, giving consideration to the natural conditions of the land and land use trends, so as to maintain and enhance urban functions, while protect the residential environment, increase convenience for commerce, industry, etc., developed a favorable landscape, maintain scenic beauty, prevent pollution, etc., allowing for maintenance of the urban environment. In these cases, at least use districts are to be stipulated for urbanization promotion areas, and as a rule, use districts are not stipulated for urbanization control areas;
八　促進区域は、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内において、主として関係権利者による市街地の計画的な整備又は開発を促進する必要があると認められる土地の区域について定めること。
(viii) project promotion areas are stipulated primarily for areas of land within urbanization promotion areas or city planning areas that have not been designated as either urbanization promotion areas or urbanization control areas, and where it is deemed necessary to expedite planned improvement or development of the urban area by the entitled persons concerned;
九　遊休土地転換利用促進地区は、主として関係権利者による有効かつ適切な利用を促進する必要があると認められる土地の区域について定めること。
(ix) unused land use promotion areas are stipulated primarily for areas of land where it is deemed necessary to promote effective and adequate use by the entitled persons concerned;
十　被災市街地復興推進地域は、大規模な火災、震災その他の災害により相当数の建築物が滅失した市街地の計画的な整備改善を推進して、その緊急かつ健全な復興を図る必要があると認められる土地の区域について定めること。
(x) urban disaster recovery promotion areas are stipulated for areas of land where it is deemed necessary to promote planned construction and improvement and to encourage the immediate and sound reconstruction of urban areas where a considerable number of buildings have been destroyed as a result of a major fire, earthquake or other disaster;
十一　都市施設は、土地利用、交通等の現状及び将来の見通しを勘案して、適切な規模で必要な位置に配置することにより、円滑な都市活動を確保し、良好な都市環境を保持するように定めること。この場合において、市街化区域及び区域区分が定められていない都市計画区域については、少なくとも道路、公園及び下水道を定めるものとし、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域については、義務教育施設をも定めるものとする。
(xi) urban facilities are stipulated to allow for effective urban activities and preserve a favorable urban environment by situating facilities of adequate scale at necessary locations, giving consideration to the current conditions and future expectations of land use, traffic, etc. In such cases, at least roads, parks and sewerage systems are stipulated for urbanization promotion areas or city planning areas that have not been designated as either urbanization promotion areas or urbanization control areas; and compulsory education facilities are additionally stipulated for category 1 low-rise exclusive residential districts, category 2 low-rise exclusive residential districts, category1 medium-to-high-rise exclusive residential districts, category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts, category 1 residential districts, category 2 residential districts, and quasi-residential districts;
　→田園住居地域が抜けていますが、住居系の用途地域では、義務教育施設をも定めるということです。
十二　市街地開発事業は、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内において、一体的に開発し、又は整備する必要がある土地の区域について定めること。
(xii) urban development projects are stipulated for areas of land within urbanization promotion areas or city planning areas that have not been designated as either urbanization promotion areas or urbanization control areas and where uniform development or improvement is deemed necessary;
十三　市街地開発事業等予定区域は、市街地開発事業に係るものにあつては市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内において、一体的に開発し、又は整備する必要がある土地の区域について、都市施設に係るものにあつては当該都市施設が第十一号前段の基準に合致することとなるような土地の区域について定めること。
(xiii) areas scheduled for urban development projects, etc. are stipulated for areas of land within urbanization promotion areas or city planning areas that have not been designated as either urbanization promotion areas where uniform development or improvement pertaining to urban development projects is deemed necessary and in areas of land in which urban facilities comply with the standards of the first sentence of item (xi);
十四　地区計画は、公共施設の整備、建築物の建築その他の土地利用の現状及び将来の見通しを勘案し、当該区域の各街区における防災、安全、衛生等に関する機能が確保され、かつ、その良好な環境の形成又は保持のためその区域の特性に応じて合理的な土地利用が行われることを目途として、当該計画に従つて秩序ある開発行為、建築又は施設の整備が行われることとなるように定めること。この場合において、次のイからハまでに掲げる地区計画については、当該イからハまでに定めるところによること。
(xiv) district plans, aiming to secure functions concerning disaster prevention, safety and sanitation, etc. in each block of the relevant areas and to ensure reasonable land-use based on the qualities of the areas in order to develop and maintain favorable environments-giving consideration to the current conditions and future expectations of public facility development, building construction and land use are- stipulated in a manner that allows for orderly development activities and building or facility construction in accordance with relevant plan. In such cases, district plans listed in sub-items (a). through (c). are stipulated pursuant to these provisions of sub-items (a) through (c).
イ　市街化調整区域における地区計画市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めること。
(a) district plans in urbanization control areas:Giving consideration to the conditions of urbanization in urbanization promotion areas, district plans are stipulated such that planned urbanization is not hindered in the relevant city planning areas by promoting urbanization in and around areas with district plans, etc.
ロ　再開発等促進区を定める地区計画土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とが図られることを目途として、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備が実施されることとなるように定めること。この場合において、第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域については、再開発等促進区の周辺の低層住宅に係る良好な住居の環境の保護に支障がないように定めること。
(b) district plans that stipulate redevelopment promotion areas:District plans, aiming to promote reasonable and sound high-level use of land and the renewal of urban functions, are stipulated in order to implement the uniform and comprehensive redevelopment or development improvement of urban areas. In such cases, regarding category 1 low-rise exclusive residential districts and category 2 low-rise exclusive residential districts, plans are stipulated to ensure that the protection of the favorable dwelling environment pertaining to low-rise housing around redevelopment promotion areas is not hindered.
ハ　開発整備促進区を定める地区計画特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進が図られることを目途として、一体的かつ総合的な市街地の開発整備が実施されることとなるように定めること。この場合において、第二種住居地域及び準住居地域については、開発整備促進区の周辺の住宅に係る住居の環境の保護に支障がないように定めること。
(c) district plans that stipulate development improvement promotion areas:District plans, aiming to enhanced convenience for commerce and other business through the construction of specified large scale-buildings, Shelby stipulated in order to implement the uniform and comprehensive development improvement of urban areas. In such cases, regarding category 2 residential districts and quasi-residential districts, plans are stipulated to ensure that the protection of the favorable dwelling environment around development improvement promotion areas is not hindered.
十五　防災街区整備地区計画は、当該区域の各街区が火事又は地震が発生した場合の延焼防止上及び避難上確保されるべき機能を備えるとともに、土地の合理的かつ健全な利用が図られることを目途として、一体的かつ総合的な市街地の整備が行われることとなるように定めること。
(xv) disaster prevention block improvement zone plans, aiming to provide the necessary functions for preventing the spread of fire and for securing evacuation if a fire or earthquake occurs in one of the blocks in the relevant area and aiming to promote the reasonable and sound use of land, are stipulated in a manner that allows for uniform and comprehensive improvement of urban areas.
十六　歴史的風致維持向上地区計画は、地域におけるその固有の歴史及び伝統を反映した人々の活動とその活動が行われる歴史上価値の高い建造物及びその周辺の市街地とが一体となつて形成してきた良好な市街地の環境の維持及び向上並びに土地の合理的かつ健全な利用が図られるように定めること。
(xvi) historic scenery maintenance and improvement district plans are stipulated in a manner that allows for the maintenance and improvement of a favorable urban environment that has been developed in unison with the surrounding urban area, with the activities that reflect the unique history and traditions of the people in the area and with buildings of high cultural value where those activities are conducted, and that allows for the reasonable and sound use of land.
十七　沿道地区計画は、道路交通騒音により生ずる障害を防止するとともに、適正かつ合理的な土地利用が図られるように定めること。この場合において、沿道再開発等促進区（幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第三項の規定による沿道再開発等促進区をいう。以下同じ。）を定める沿道地区計画については、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とが図られることを目途として、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備が実施されることとなるように定めることとし、そのうち第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域におけるものについては、沿道再開発等促進区の周辺の低層住宅に係る良好な住居の環境の保護に支障がないように定めること。
(xvii) roadside district plans are stipulated in order to prevent nuisances arising from road traffic noise and to promote adequate and reasonable land use. In such cases, regarding roadside district plans that stipulate roadside redevelopment promotion areas (meaning roadside redevelopment promotion areas provided for in Article 9, paragraph (3) of the Act Concerning the Improvement of the Areas along Trunk Roads; he same applies hereinafter), plans, aiming to promote reasonable and sound high-level use of land and the renewal of urban functions, are stipulated in a manner that allows for the implementation of uniform and comprehensive redevelopment or development improvement of urban areas, of which those plans for category 2 low-rise exclusive residential districts are stipulated to ensure that the protection of the favorable dwelling environment pertaining to low-rise housing around roadside redevelopment promotion areas is not hindered.
十八　集落地区計画は、営農条件と調和のとれた居住環境を整備するとともに、適正な土地利用が図られるように定めること。
(xviii) rural district plans are stipulated in order to develop dwelling environments in balance with agricultural management conditions and to promote adequate land use.
十九　前各号の基準を適用するについては、第六条第一項の規定による都市計画に関する基礎調査の結果に基づき、かつ、政府が法律に基づき行う人口、産業、住宅、建築、交通、工場立地その他の調査の結果について配慮すること。
(xix) in applying the standards listed in the preceding items, consideration is given to the results of the basic surveys for city planning conducted pursuant to the provisions of Article 6, paragraph (1)and the results of surveys on population, industry, housing, construction, traffic, factory location and the like conducted by the government in accordance with the law.

２ 都市計画区域について定められる都市計画は、当該都市の住民が健康で文化的な都市生活を享受することができるように、住宅の建設及び居住環境の整備に関する計画を定めなければならない。
(2) City plans stipulated for city planning areas must stipulate plans for the construction of housing and the development of residential environments so that the inhabitants of the relevant cities may enjoy healthy, cultural urban lifestyles.

３ 準都市計画区域について定められる都市計画は、第一項に規定する国土計画若しくは地方計画又は施設に関する国の計画に適合するとともに、地域の特質を考慮して、次に掲げるところに従つて、土地利用の整序又は環境の保全を図るため必要な事項を定めなければならない。この場合においては、当該地域における自然的環境の整備又は保全及び農林漁業の生産条件の整備に配慮しなければならない。
(3) City plans stipulated for quasi-city planning areas must comply with national plans, regional plans or national plans concerning facilities, and they must-giving consideration to the qualities of the area- stipulate any matter necessary for ensuring orderly land use or environmental conservation in accordance with the following provisions. In such cases, consideration must be given to the improvement or preservation of the natural environment and to the improvement of production conditions for the agriculture, forestry and fishery industries.
一　地域地区は、土地の自然的条件及び土地利用の動向を勘案して、住居の環境を保護し、良好な景観を形成し、風致を維持し、公害を防止する等地域の環境を適正に保持するように定めること。
(i) districts and zones are stipulated in such a manner that the environment of the area is adequately maintained by protecting the residential environment, developing favorable landscapes, preserving scenic beauty, and preventing pollution, with consideration given to the natural conditions of the land and land use trends.
二　前号の基準を適用するについては、第六条第二項の規定による都市計画に関する基礎調査の結果に基づくこと。
(ii) the standards listed in the preceding item are applied based on the results of the basic surveys for city planning provided for in the provisions of Article 6, paragraph (2).

４ 都市再開発方針等、第八条第一項第四号の二、第五号の二、第六号、第八号及び第十号から第十六号までに掲げる地域地区、促進区域、被災市街地復興推進地域、流通業務団地、市街地開発事業、市街地開発事業等予定区域（第十二条の二第一項第四号及び第五号に掲げるものを除く。）、防災街区整備地区計画、歴史的風致維持向上地区計画、沿道地区計画並びに集落地区計画に関する都市計画の策定に関し必要な基準は、前三項に定めるもののほか、別に法律で定める。
(4) In addition to matters stipulated in the preceding three items, standards required to formulate city plans concerning the urban redevelopment policy and other policies, districts and zones listed in Article 8, paragraph (1), item (iv)-2, item (v)-2, item (vi), item (viii) and items (x) through (xvi), project promotion areas, urban disaster recovery promotion areas, distribution business parks, urban development projects, scheduled areas for urban development projects, etc. (excluding areas listed in Article 12-2, paragraph (1), items (iv) and (v)), disaster prevention block improvement zone plans, historic scenery maintenance and improvement district plans, roadside district plans, and rural district plans are stipulated separately by an Act.

５ 地区計画を都市計画に定めるについて必要な基準は、第一項及び第二項に定めるもののほか、政令で定める。
(5) Necessary standards for stipulating district plans in city plans, in addition to matters provided for in paragraphs (1) and (2), are stipulated by Cabinet Order.

６ 都市計画の策定に関し必要な技術的基準は、政令で定める。
(6) Necessary technical standards for the formulation of city plans are stipulated by Cabinet Order.

都市計画法14条　都市計画の図書

（都市計画の図書）
(Drawings and Documents of City Plans)
第十四条　都市計画は、国土交通省令で定めるところにより、総括図、計画図及び計画書によつて表示するものとする。
Article 14(1) City plans are to be represented by general drawing, project drawings and project plans pursuant to the provisions of Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism.

２ 計画図及び計画書における区域区分の表示又は次に掲げる区域の表示は、土地に関し権利を有する者が、自己の権利に係る土地が区域区分により区分される市街化区域若しくは市街化調整区域のいずれの区域に含まれるか又は次に掲げる区域に含まれるかどうかを容易に判断することができるものでなければならない。
(2) Indication of area classification or of the following areas on project drawings and project plans must be such that the holders of land rights can easily discern whether their land is included in either urbanization promotion areas or urbanization control areas, or whether it is included in any of the areas listed below:
一　都市再開発の方針に定められている都市再開発法第二条の三第一項第二号又は第二項の地区の区域
(i) areas of districts provided for in paragraph (1), item (ii) or in Article 2-3, paragraph (2) of the Urban Renewal Act that are stipulated in the urban redevelopment policy;
二　防災街区整備方針に定められている防災再開発促進地区（密集市街地整備法第三条第一項第一号に規定する防災再開発促進地区をいう。）の区域
(ii) areas of disaster prevention and redevelopment districts (meaning disaster prevention and redevelopment districts provided for in Article 3, paragraph (1), item (i) of the Concentrated Urban Areas Development Act) and that are stipulated in the policy for disaster prevention block improvement;
三　地域地区の区域
(iii)areas of districts or zones;
四　促進区域の区域
(iv) areas of project promotion areas;
五　遊休土地転換利用促進地区の区域
(v) areas of unused land use promotion areas
六　被災市街地復興推進地域の区域
(vi) areas of urban disaster recovery promotion areas;
七　都市計画施設の区域
(vii) city planning facilities areas;
八　市街地開発事業の施行区域
(viii) urban development project execution areas;
九　市街地開発事業等予定区域の区域
(ix) areas of scheduled areas for urban development projects, etc.
十　地区計画の区域（地区計画の区域の一部について再開発等促進区若しくは開発整備促進区又は地区整備計画が定められているときは、地区計画の区域及び再開発等促進区若しくは開発整備促進区又は地区整備計画の区域）
(x) district planning areas (when part of the district planning area is designated as a redevelopment promotion area or a development improvement promotion area, or when a district development plan has been stipulated, then both the district planning area and either the redevelopment promotion area or the development improvement promotion area; or the area of the district development plan);
十一　防災街区整備地区計画の区域（防災街区整備地区計画の区域について地区防災施設（密集市街地整備法第三十二条第二項第二号に規定する地区防災施設をいう。以下この号及び第三十三条第一項において同じ。）、特定建築物地区整備計画（密集市街地整備法第三十二条第二項第二号の規定による特定建築物地区整備計画をいう。以下この号及び第三十三条第一項において同じ。）又は防災街区整備地区整備計画（密集市街地整備法第三十二条第二項第三号の規定による防災街区整備地区整備計画をいう。以下この号及び第三十三条第一項において同じ。）が定められているときは、防災街区整備地区計画の区域及び地区防災施設の区域、特定建築物地区整備計画の区域又は防災街区整備地区整備計画の区域）
(xi) areas of disaster prevention block improvement zone plans (when zonal disaster prevention facilities (meaning zonal disaster prevention facilities provided for in Article 32, paragraph (2), item (ii) of the Concentrated Urban Areas Improvement Act; the same applies below in this item and in Article 33, paragraph (1)), specified building zone improvement plans (meaning specified building zone improvement plans provided for in Article 32, paragraph (2), item (ii) of the Concentrated Urban Areas Improvement Act; the same applies below in this item and in Article 33, paragraph (1)) or district improvement plans for disaster prevention block improvement zone plans (meaning disaster prevention block improvement zone plans provided for in Article 32, paragraph (2), item (iii) of the Concentrated Urban Areas Improvement Act; the same applies below in this item and in Article 33, paragraph (1),) are stipulated, the areas of disaster prevention block improvement zone plans and the areas of zonal disaster prevention facilities, the areas specified building zone improvement plans or the areas of district improvement plans for disaster prevention block improvement zone plans;
十二　歴史的風致維持向上地区計画の区域（歴史的風致維持向上地区計画の区域の一部について地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第三十一条第三項第三号に規定する土地の区域又は歴史的風致維持向上地区整備計画（同条第二項第四号の規定による歴史的風致維持向上地区整備計画をいう。以下この号及び第三十三条第一項において同じ。）が定められているときは、歴史的風致維持向上地区計画の区域及び当該定められた土地の区域又は歴史的風致維持向上地区整備計画の区域）
(xii) areas of historic scenery maintenance and improvement district plans (regarding the areas of some historic scenery maintenance and improvement district plans, when area with land provided for in Article 31, paragraph (3), item (iii) of the Act Concerning the Maintenance and Improvement of Historic Scenery or district improvement plans for historic scenery maintenance and improvement districts (meaning historic scenery maintenance and improvement district plans provided for in paragraph (2), item (iv) of the same Article; hereinafter the same applies in this item and Article 33,paragraph (1)) are stipulated, the areas of historic scenery maintenance and improvement district plans and areas of the relevant designated land or areas of the district improvement plans for historic scenery maintenance and improvement district);
十三　沿道地区計画の区域（沿道地区計画の区域の一部について沿道再開発等促進区又は沿道地区整備計画（幹線道路の沿道の整備に関する法律第九条第二項第二号に掲げる沿道地区整備計画をいう。以下同じ。）が定められているときは、沿道地区計画の区域及び沿道再開発等促進区又は沿道地区整備計画の区域）
(xiii) areas of roadside district plans (regarding the areas of some roadside district plans, when roadside redevelopment promotion areas or roadside district improvement plans (meaning roadside district improvement plans provided for Article 9, paragraph (2), item (ii) of the Act Concerning the Improvement of the Areas along Trunk Roads; the same applies hereinafter) are stipulated, the areas of roadside district plans and the areas of either the roadside redevelopment promotion areas or the roadside district improvement plans);
十四　集落地区計画の区域（集落地区計画の区域の一部について集落地区整備計画（集落地域整備法第五条第三項の規定による集落地区整備計画をいう。以下同じ。）が定められているときは、集落地区計画の区域及び集落地区整備計画の区域）
(xiv) areas of rural district plans (regarding the areas of some rural district plans, when rural district improvement plans provided for in Article 5, paragraph (3) of the Rural Districts Improvement Act; the same applies hereinafter) are stipulated, the areas of rural district plans and the areas of rural district improvement plans);

３ 第十一条第三項の規定により都市計画施設の区域について都市施設を整備する立体的な範囲が定められている場合においては、計画図及び計画書における当該立体的な範囲の表示は、当該区域内において建築物の建築をしようとする者が、当該建築が、当該立体的な範囲外において行われるかどうか、同項後段の規定により当該立体的な範囲からの離隔距離の最小限度が定められているときは当該立体的な範囲から最小限度の離隔距離を確保しているかどうかを容易に判断することができるものでなければならない。
(3) In cases where a multi-level scope for the development of urban facilities is stipulated for city planning facilities areas pursuant to the provisions of Article 11, paragraph (3), indication of this multi-level scope on project drawings and in project plans must be such that individuals scheduled to build buildings in the the relevant areas can easily discern whether or not the relevant buildings will be built outside of this multi-level scope and whether or not the minimum offset distance from the multi-level scope stipulated pursuant to the provisions of the second sentence of this paragraph have been secured.

不思議の国のアリス～イタリア語

英:It was all very well to say 'Drink me,' but the wise little Alice was not going to do THAT in a hurry. 'No, I'll look first,' she said, 'and see whether it's marked "poison" or not'; for she had read several nice little histories about children who had got burnt, and eaten up by wild beasts and other unpleasant things, all because they WOULD not remember the simple rules their friends had taught them: such as, that a red-hot poker will burn you if you hold it too long; and that if you cut your finger VERY deeply with a knife, it usually bleeds; and she had never forgotten that, if you drink much from a bottle marked 'poison,' it is almost certain to disagree with you, sooner or later.
伊:  — È una parola, bevi! — Alice che era una bambina prudente, non volle bere. — Voglio vedere se c’è scritto: “Veleno” — disse, perché aveva letto molti raccontini intorno a fanciulli ch’erano stati arsi, e mangiati vivi da bestie feroci, e cose simili, e tutto perché non erano stati prudenti, e non s’erano ricordati degl’insegnamenti ricevuti in casa e a scuola; come per esempio, di non maneggiare le molle infocate perché scottano; di non maneggiare il coltello perché taglia e dalla ferita esce il sangue; e non aveva dimenticato quell’altro avvertimento: “Se tu bevi da una bottiglia che porta la scritta “Veleno”, prima o poi ti sentirai male.”

まとめ

　いろいろな都市計画図を見てみますと次のことがわかります。
・用途地域には容積率が必ず記載されている (建蔽率は大阪市の場合は凡例に記載)
・特別用途地区・高度地区・高度利用地区などは斜線・網掛けで用途地域に重ねて表示されるが、特定用途制限地域は用途地域が定められていない土地の区域 (市街化調整区域を除く) に定められる (準都市計画区域又は区域区分のない都市計画区域 (非線引き区域) 内)
・市街地開発事業は準都市計画区域内に定めないが、都市施設 (都市計画道路など) は準都市計画区域にも途切れることなく入り込んでいる

都市計画法～都市計画の内容 (地区計画)

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目次

1. 都市計画法10条の2　促進区域
2. 都市計画法10条の3　遊休土地転換利用促進地区
3. 都市計画法10条の4　被災市街地復興推進地域
4. 都市計画法11条　都市施設
5. 都市計画法12条　市街地開発事業
6. 都市計画法12条の2　市街地開発事業等予定区域
7. 都市計画法12条の3　市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画に定める事項
8. 都市計画法12条の4　地区計画等
9. 都市計画法12条の5　地区計画
10. 不思議の国のアリス～フランス語

都市計画法10条の2　促進区域

（促進区域）
(Project Promotion Areas)
第十条の二　都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる区域で必要なものを定めるものとする。
Article 10-2(1) Regarding city planning areas, the following areas are to be stipulated as necessary in city plans:
一　都市再開発法第七条第一項の規定による市街地再開発促進区域
(i) urban redevelopment promotion areas provided for in paragraph (1), Article 7 of the Urban Renewal Act;
二　大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第五条第一項の規定による土地区画整理促進区域
(ii) land readjustment promotion areas provided for in paragraph (1), Article 5 of the Act on Special Measures Concerning the Promotion of Housing and Residential Land Supply in Major Urban Areas;
三　大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第二十四条第一項の規定による住宅街区整備促進区域
(iii) residential-block construction promotion areas provided for in paragraph (1), Article 24 of the Act on Special Measures Concerning the Promotion of Housing and Residential Land Supply in Major Urban Areas;
四　地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律第十九条第一項の規定による拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域
(iv) land readjustment promotion areas for core business urban development provided for in Article 19, paragraph (1) of the Act Concerning the Promotion of the Development of Regional Core Urban Areas and the Relocation of Facilities for Industrial Business.

２ 促進区域については、促進区域の種類、名称、位置及び区域その他政令で定める事項のほか、別に法律で定める事項を都市計画に定めるものとする。
(2) In addition to the type, name, location, area limits, and other matters stipulated by Cabinet Order, other matters concerning project promotion areas stipulated in separate Acts are to be stipulated in city plans.

３ 促進区域内における建築物の建築その他の行為に関する制限については、別に法律で定める。
(3) Restrictions regarding the construction of buildings and other activities within project promotion areas are stipulated separately by an Act.

都市計画法10条の3　遊休土地転換利用促進地区

（遊休土地転換利用促進地区）
(Unused Land Use Promotion Areas)
第十条の三　都市計画区域について必要があるときは、都市計画に、次に掲げる条件に該当する土地の区域について、遊休土地転換利用促進地区を定めるものとする。
Article 10-3(1) When the need arises in city planning areas, unused land use promotion areas are to be designated in city plans for those areas that satisfy the following conditions:
一　当該区域内の土地が、相当期間にわたり住宅の用、事業の用に供する施設の用その他の用途に供されていないことその他の政令で定める要件に該当していること。
(i) land in the relevant area has not been used for a considerable period of time for housing, project facilities or any other use and satisfies other requirements stipulated by Cabinet Order;
二　当該区域内の土地が前号の要件に該当していることが、当該区域及びその周辺の地域における計画的な土地利用の増進を図る上で著しく支障となつていること。
(ii) the fact that the land in the relevant area satisfies the requirements of preceding item leads to an extreme impairment in promoting the planned use of land in or around the relevant area;
三　当該区域内の土地の有効かつ適切な利用を促進することが、当該都市の機能の増進に寄与すること。
(iii) promoting effective and appropriate use of land in the relevant area contributes to enhancing functions in the relevant city;
四　おおむね五千平方メートル以上の規模の区域であること。
(iv) the scope of the area is approximately 5000 m2 or more
五　当該区域が市街化区域内にあること。
(v) the relevant area is located within an urbanization promotion area.

２ 遊休土地転換利用促進地区については、名称、位置及び区域その他政令で定める事項を都市計画に定めるものとする。
(2) The name, location, area limits, and other matters stipulated by Cabinet Order concerning unused land use promotion areas are to be stipulated in city plans.

都市計画法10条の4　被災市街地復興推進地域

（被災市街地復興推進地域）
(Urban Disaster Recovery Promotion Area)
第十条の四　都市計画区域について必要があるときは、都市計画に、被災市街地復興特別措置法（平成七年法律第十四号）第五条第一項の規定による被災市街地復興推進地域を定めるものとする。
Article 10-4(1) When the need arises in city planning areas, urban disaster recovery promotion areas are to be designated in city plans provided for in Article 5, paragraph (1) of the Act on Special Measures Concerning Disaster-Stricken Urban District Reconstruction (Act No. 14 of 1995).

２ 被災市街地復興推進地域については、名称、位置及び区域その他政令で定める事項のほか、別に法律で定める事項を都市計画に定めるものとする。
(2) In addition to the name, location, area limits, and other matters stipulated by Cabinet Order, other matters concerning urban disaster recovery promotion areas stipulated in separate Acts are to be stipulated in city plans.

３ 被災市街地復興推進地域内における建築物の建築その他の行為に関する制限については、別に法律で定める。
(3) Restrictions regarding the construction of buildings and other activities within urban disaster recovery promotion areas are stipulated separately by an Act.

都市計画法11条　都市施設

（都市施設）
(Urban Facilities)
第十一条　都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる施設で必要なものを定めるものとする。この場合において、特に必要があるときは、当該都市計画区域外においても、これらの施設を定めることができる。
Article 11(1) Regarding city planning areas, the following facilities are to be stipulated as necessary in city plans: In especially necessary cases, these facilities may be stipulated for areas outside of the relevant city planning area.
一　道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
(i) roads, urban rapid-transit railroads, parking places, motor vehicle terminals and other traffic facilities;
二　公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地
(ii) parks, green areas, classes, cemeteries, and other open spaces for public use;
三　水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設又は処理施設
(iii) waterworks, electricity supply facilities, gas supply facilities, sewerage systems, wastewater treatment facilities, garbage incinerators, and other supply and treatment facilities;
四　河川、運河その他の水路
(iv) rivers, canals, and other waterways;
五　学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
(v) schools, libraries, research facilities, and other educational and cultural facilities;
六　病院、保育所その他の医療施設又は社会福祉施設
(vi)hospitals, nursery schools, and other medical and social welfare facilities;
七　市場、と畜場又は火葬場
(vii) markets, slaughterhouses, and crematoria;
八　一団地の住宅施設（一団地における五十戸以上の集団住宅及びこれらに附帯する通路その他の施設をいう。）
(viii) collective housing facilities (meaning collective housing facilities with 50 or more dwellings per estate, attached roads and other facilities);
九　一団地の官公庁施設（一団地の国家機関又は地方公共団体の建築物及びこれらに附帯する通路その他の施設をいう。）
(ix) collective government and public office facilities (meaning national or local government buildings and attached roads and other facilities);
十　流通業務団地
(x) distribution business parks;
十一　その他政令で定める施設
(xi) other facilities at stipulated by Cabinet Order.

２ 都市施設については、都市施設の種類、名称、位置及び区域その他政令で定める事項を都市計画に定めるものとする。
(2) The type, name, location, area limits, and other matters stipulated by Cabinet Order concerning urban facilities are to be stipulated in city plans.

３ 道路、河川その他の政令で定める都市施設については、前項に規定するもののほか、適正かつ合理的な土地利用を図るため必要があるときは、当該都市施設の区域の地下又は空間について、当該都市施設を整備する立体的な範囲を都市計画に定めることができる。この場合において、地下に当該立体的な範囲を定めるときは、併せて当該立体的な範囲からの離隔距離の最小限度及び載荷重の最大限度（当該離隔距離に応じて定めるものを含む。）を定めることができる。
(3) Regarding roads, rivers, and other urban facilities stipulated by Cabinet Order , in addition to what is prescribed in the preceding paragraph, when it is necessary to promote appropriate and reasonable land use, the multi-level limits of underground or open spaces of the relevant urban facilities may be stipulated in city plans. In such cases, when stipulating multi-level limits underground, the minimum offset distance from the relevant multi-level expanse and the maximum load (including loads set according to the relevant offset distance) may also be stipulated.

４ 密集市街地整備法第三十条に規定する防災都市施設に係る都市施設、都市再生特別措置法第五十一条第一項の規定により決定又は変更をする都市計画に係る都市施設、都市鉄道等利便増進法（平成十七年法律第四十一号）第十九条の規定により付議して定める都市計画に係る都市施設及び流通業務団地について都市計画に定めるべき事項は、この法律に定めるもののほか、別に法律で定める。
(4) In addition to matters stipulated in this Act, matters concerning urban facilities pertaining to urban disaster prevention provided for in Article 30 of the Concentrated Urban Areas Development Act, urban facilities pertaining to decision of or changes to city plans pursuant to Article 51, paragraph (1) of the Act on Special Measures Concerning Urban Renaissance and urban facilities and distribution business parks pertaining to city plans established upon additional discussion pursuant to the provisions of Article 19 of the Urban Railway Promotion Act (Act No. 41 of 2005) that should be stipulated in city plans are stipulated separately by an Act.

５ 次に掲げる都市施設については、第十二条の三第一項の規定により定められる場合を除き、第一号又は第二号に掲げる都市施設にあつては国の機関又は地方公共団体のうちから、第三号に掲げる都市施設にあつては流通業務市街地の整備に関する法律第十条に規定する者のうちから、当該都市施設に関する都市計画事業の施行予定者を都市計画に定めることができる。
(5) Regarding the urban facilities listed below, the scheduled executors of city planning projects for the urban facilities concerned may be stipulated in the city plans from among national government organs or the local government for those urban facilities listed in the item (i) or (ii), and from the individuals provided for in Article 10 of the Act Concerning the Improvement of Urban Distribution Centers for those urban facilities listed in item (iii), except in cases stipulated in the provisions of Article 12-3, paragraph (1).
一　区域の面積が二十ヘクタール以上の一団地の住宅施設
(i) collective housing facilities with an area of at least 20 hectares;
二　一団地の官公庁施設
(ii) collective government and public office facilities;
三　流通業務団地
(iii) distribution business parks

６ 前項の規定により施行予定者が定められた都市施設に関する都市計画は、これを変更して施行予定者を定めないものとすることができない。
(6) City plans in which the scheduled executors for urban facilities have been designated pursuant to the provisions of the preceding paragraph cannot be changed to city plans in which scheduled executors are not designated.

　都市施設は、縮尺の大きな地図で見ると、点や線 (道路、水路) のように見えます。

都 市 施 設	道路・駐車場等の交通施設　　　公園・広場・墓園等の公共空地 上下水道・電気・ガス供給施設 汚物処理場・ごみ焼却場　　　　河川・運河等の水路 学校・図書館等の教育文化施設 病院・保育所等の社会福祉施設　市場・と畜場・火葬場 一団地の住宅施設、一団地の官公庁施設、流通業務団地

都市計画法　市街地開発事業

（市街地開発事業）
(Urban Development Projects)
第十二条　都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる事業で必要なものを定めるものとする。
Article 12(1) Regarding city planning areas, the following projects are tobe stipulated as necessary in city plans:
一　土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）による土地区画整理事業
(i) land readjustment projects provided for in the Land Readjustment Act (Act No. 119 of 1954);
二　新住宅市街地開発法（昭和三十八年法律第百三十四号）による新住宅市街地開発事業
(ii) new housing and urban development projects provided for in the New Housing and Urban Development Act (Act No. 134 of 1963);
三　首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律（昭和三十三年法律第九十八号）による工業団地造成事業又は近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律（昭和三十九年法律第百四十五号）による工業団地造成事業
(iii) industrial park development projects provided for in the Act Concerning the Development of the Suburban Consolidation Zone and Urban Development Zones of the National Capital Region (Act No. 98 of 1958) and industrial park development projects provided for in the Act Concerning the Development of the Suburban Consolidation Zone and Urban Development Zones of the Kinki Region (Act No. 145 of 1964);
四　都市再開発法による市街地再開発事業
(iv) urban redevelopment projects provided for in the Urban Renewal Act;
五　新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）による新都市基盤整備事業
(v) new urban infrastructure projects provided for in the New Urban Infrastructure Act (Act No. 86 of 1972);
六　大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法による住宅街区整備事業
(vi) residential-block construction projects provided for in the Act on Special Measures Concerning the Promotion of Housing and Residential Land Supply in Major Urban Areas;
七　密集市街地整備法による防災街区整備事業
(vii) disaster prevention blocks improvement projects provided for in the Concentrated Urban Areas Development Act.

２ 市街地開発事業については、市街地開発事業の種類、名称及び施行区域その他政令で定める事項を都市計画に定めるものとする。
(2) The type, name, execution area and other matters stipulated by Cabinet Order concerning urban development projects are to be stipulated in city plans.

３ 土地区画整理事業については、前項に定めるもののほか、公共施設の配置及び宅地の整備に関する事項を都市計画に定めるものとする。
(3) Regarding land readjustment projects, the location of public facilities and matters concerning building lots, in addition to the provisions of the preceding paragraph, are to be stipulated in city plans.

４ 市街地開発事業について都市計画に定めるべき事項は、この法律に定めるもののほか、別に法律で定める。
(4) In addition to the provisions of this Act, matters that should be stipulated in city plans concerning urban development projects are provided for separately by an Act.

５ 第一項第二号、第三号又は第五号に掲げる市街地開発事業については、第十二条の三第一項の規定により定められる場合を除き、これらの事業に関する法律（新住宅市街地開発法第四十五条第一項を除く。）において施行者として定められている者のうちから、当該市街地開発事業の施行予定者を都市計画に定めることができる。
(5) Regarding urban development projects listed in items (i), (iii) or (v), the scheduled executors of the relevant urban development projects may be stipulated in the city plans from among the individuals designated as executors in the Acts concerning these projects (excluding Article 45, paragraph (1) of the New Housing and Urban Development Act), except in cases stipulated in the provisions of Article 12-3, paragraph (1).

６ 前項の規定により施行予定者が定められた市街地開発事業に関する都市計画は、これを変更して施行予定者を定めないものとすることができない。
(6) City plans pertaining to urban development projects for which scheduled executors have been designated pursuant to the provisions of the preceding paragraph cannot be changed to city plans in which scheduled executors are not designated.

　市街地開発事業とは、地方公共団体等 (WHO) が、一定の区域 (WHERE) を総合的な計画 (HOW) に基づいて新たに開発または再開発 (WHEN) する事業 (WHAT) のことです。下表の上段が新たに開発するもので、用地は主として買収方式、施工予定者や予定区域を定めることができます。
　下表の下段は再開発するもので、手法としては換地・権利変換方式で促進区域等を定めることができます。

① 新住宅市街地開発事業 ② 工業団地造成事業 ③ 新都市基盤整備事業	・事業手法 : 主として用地買収方式 ・「施工予定者」「予定区域」を定めることができる
④ 土地区画整理事業 ⑤ 市街地再開発事業 ⑥ 住宅街区整備事業 ⑦ 防災街区整備事業	・事業手法 : 主として換地・権利変換方式 ・「促進区域」等を定めることができる

都市計画法12条の2　市街地開発事業等予定区域

（市街地開発事業等予定区域）
(Scheduled Areas for Urban Development Projects)
第十二条の二　都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる予定区域で必要なものを定めるものとする。
Article 12-2(1) Regarding city planning areas, the following scheduled areas are to be stipulated as necessary in city plans:
一　新住宅市街地開発事業の予定区域
(i) scheduled areas for new housing and urban development projects;
二　工業団地造成事業の予定区域
(ii) scheduled areas for industrial park development projects;
三　新都市基盤整備事業の予定区域
(iii) scheduled areas for new urban infrastructure projects;
四　区域の面積が二十ヘクタール以上の一団地の住宅施設の予定区域
(iv) scheduled areas for collective housing facilities with an area of at least 20 hectares;
五　一団地の官公庁施設の予定区域
(v) scheduled areas for collective government and public office facilities;
六　流通業務団地の予定区域
(vi) scheduled areas for distribution business parks.

２ 市街地開発事業等予定区域については、市街地開発事業等予定区域の種類、名称、区域、施行予定者その他政令で定める事項を都市計画に定めるものとする。
(2) The type, name, area limit, scheduled executor and any other matters stipulated by Cabinet Order concerning scheduled areas for urban development projects, etc. are to be stipulated in city plans.

３ 施行予定者は、第一項第一号から第三号まで又は第六号に掲げる予定区域にあつてはこれらの事業又は施設に関する法律（新住宅市街地開発法第四十五条第一項を除く。）において施行者として定められている者のうちから、第一項第四号又は第五号に掲げる予定区域にあつては国の機関又は地方公共団体のうちから定めるものとする。
(3) For scheduled are listed in paragraph (1) items (i) through (iii) or (vi), the scheduled executors are to be stipulated in the city plans from among the individuals designated as executors in the Acts concerning these projects or facilities(excluding paragraph (1), Article 45 of the New Housing and Urban Development Act), and for scheduled listed in items (iv) and (v), they are to be designated from national government organs or the local government.

４ 市街地開発事業等予定区域に関する都市計画が定められた場合においては、当該都市計画についての第二十条第一項の規定による告示の日から起算して三年以内に、当該市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画を定めなければならない。
(4) When city plans concerning scheduled areas for urban development projects, etc. are stipulated, the city plans for the urban development projects or for urban facilities construction in the scheduled areas for urban development projects, etc. must be stipulated within three years from the day on which the notification concerning the relevant city plan is issued pursuant to the provisions of Article 20, paragraph (1).

５ 前項の期間内に、市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画が定められたときは当該都市計画についての第二十条第一項の規定による告示の日の翌日から起算して十日を経過した日から、その都市計画が定められなかつたときは前項の期間満了の日の翌日から、将来に向かつて、当該市街地開発事業等予定区域に関する都市計画は、その効力を失う。
(5) When city plans for urban development projects or for urban facilities construction in areas scheduled for urban development projects, etc. are stipulated within the period provided for in the preceding paragraph, the relevant city plans cease to be effective going forward on the day following the day on which the period provided for in the preceding paragraph expires, if they have not been stipulated after a lapse of 10 days counting from the day following the day on which the notification concerning the relevant city plan is issued pursuant to the provisions of Article 20, paragraph (1)

　市街地開発事業等予定区域とは、用地買収が必要な大規模な面開発事業の事業用地について、
① 現状を凍結させ (現状維持)
② 早期に事業用地を確保するために土地の先買い (後述) などができるとした都市計画のことです。この市街地開発事業等予定区域は、上の12条の表で出てきた①～③の新たに開発する区域と、新たに都市施設を建設する区域からなり、下表の通りです。

① 新住宅市街地開発事業 ② 工業団地造成事業 ③ 新都市基盤整備事業	市街地開発事業の予定区域
④ 20ha 以上の一団地の住宅施設の予定区域 ⑤ 一団地の官公庁施設の予定区域 ⑥ 流通業務団地の予定区域	都市施設の予定区域

都市計画法12条の3　市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画に定める事項

（市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画に定める事項）
(Matters to be Stipulated in City Plans Concerning Urban Development Projects or Urban Facilities Construction in Scheduled Areas for Urban Development Projects)
第十二条の三　市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業又は都市施設に関する都市計画には、施行予定者をも定めるものとする。
Article 12-3(1) City plans for urban development projects or for urban facilities construction in scheduled areas for urban development projects, etc. are to stipulate scheduled executors.

２ 前項の都市計画に定める施行区域又は区域及び施行予定者は、当該市街地開発事業等予定区域に関する都市計画に定められた区域及び施行予定者でなければならない。
(2) Execution areas or areas and the scheduled executors of city plans provided for in the preceding paragraph must be the areas and the scheduled executors stipulated in the city plans for the scheduled areas for urban development projects, etc.

都市計画法12条の4　地区計画等

（地区計画等）
(District Planning)
第十二条の四　都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる計画で必要なものを定めるものとする。
Article 12-4(1) Regarding city planning areas, the following plans are to be stipulated as necessary in the city plans:
一　地区計画
(i) district plans;
二　密集市街地整備法第三十二条第一項の規定による防災街区整備地区計画
(ii) disaster prevention block improvement zone plans provided for in Article 31, paragraph (1) of the Concentrated Urban Areas Development Act;
三　地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律（平成二十年法律第四十号）第三十一条第一項の規定による歴史的風致維持向上地区計画
(iii) historic scenery maintenance and improvement district plans provided for in paragraph (1), Article 31 of the Act Concerning the Maintenance and Improvement of Historic Scenery (Act No. 40 of 2008);
四　幹線道路の沿道の整備に関する法律（昭和五十五年法律第三十四号）第九条第一項の規定による沿道地区計画
(iv) roadside district plans provided for in paragraph (1), Article 9 of the Act Concerning the Improvement of the Areas along Trunk Roads (Act No. 34 of 1980);
五　集落地域整備法（昭和六十二年法律第六十三号）第五条第一項の規定による集落地区計画
(v) rural district plans provided for in Article 5, paragraph (1) of the Rural Districts Improvement Act (Act No. 63 of 1987).

２ 地区計画等については、地区計画等の種類、名称、位置及び区域その他政令で定める事項を都市計画に定めるものとする。
(2) The type, name, location, area limit and any other matters stipulated by Cabinet Order concerning district plans are to be stipulated in city plan.

都市計画法12条の5　地区計画

（地区計画）
(District Plans)
第十二条の五　地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画とし、次の各号のいずれかに該当する土地の区域について定めるものとする。
Article 12-5(1) District plans are plans to improve, develop, and conserve favorable environments that suit the qualities of each block through uniformity in building design, public facilities layout, and the layout of other facilities and are to be stipulated in areas with land that falls under any of the following items:
一　用途地域が定められている土地の区域
(i) areas with land designated as use districts;
二　用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの
(ii) of areas without land designated as use districts, those that fall under any of the following sub-items:
イ　住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行われた土地の区域
(a) areas with land on which projects concerning the development of urban residential areas or on which the preparation of other buildings or site will be conducted or has been conducted;
ロ　建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの
(b) areas with a certain measure of land on which disorderly construction of buildings or site preparation has been conducted or is scheduled to be conducted, and on which there a risk that an inadequate block environment may be established as is determined from the state of public facilities development, land use trends, etc.
ハ　健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地の区域
(c) areas with land on which favorable dwelling environments or other types of excellent block environments have been established in residential urban areas.

　都市施設は、公園・学校を設置する、道路・河川を改修・整備するなど、いわば「点と線」の都市計画です。
　市街地開発事業は、住宅・道路・学校・商業施設等を一体的に整備してニュータウンを造成するなど (新住宅市街地開発事業)、いわば「面」的な都市計画です。市町村に跨がっていることが多いです (千里ニュータウン、多摩ニュータウンなど)。
　地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画で、具体的には主として街区内の居住者等の利用に供される道路や小さな公園等 (「地区施設」) の配置・規模や、いわゆる「ミニ開発」による環境悪化を防止するために建築物の敷地面積の最低限度を定めたり、その他、建築物の用途、高さ、容積率、建蔽率などを定めます。これに基づいて開発行為・建築行為を規制・誘導し、良好な市街地の形成・保全を図ろうとす都市計画です。

　準都市計画区域をご覧下さい。「そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域」とあります。ここで述べている措置とは、開発行為・建築行為の「規制」のことなのです。一方、市街地開発事業・地区計画は、開発行為・建築行為の「誘導」も行いますから「準都市計画区域内には市街地開発事業・地区計画は定められない」ことに注意しましょう。例えば、準都市計画区域には特定用途制限区域が多いのです。

沿　道　・　業　務　地　区

２ 地区計画については、前条第二項に定めるもののほか、次に掲げる事項を都市計画に定めるものとする。
(2) In addition to the provisions of paragraph (2) in the immediately preceding Article, the following matters regarding district planning are to be stipulated in city plans.
一　当該地区計画の目標
(i) objectives of the relevant district plan;
二　当該区域の整備、開発及び保全に関する方針
(ii) policy concerning improvement, development and preservation of the relevant area;
三　主として街区内の居住者等の利用に供される道路、公園その他の政令で定める施設（以下「地区施設」という。）及び建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画（以下「地区整備計画」という。）
(iii) plans concerning the construction of roads, parks, and other facilities stipulated by Cabinet Order (hereinafter referred to as "zone facilities") to be used primarily by the residents in block, the construction of buildings, etc. and land use (hereinafter referred to as "district development plans").

３ 次に掲げる条件に該当する土地の区域における地区計画については、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域（以下「再開発等促進区」という。）を都市計画に定めることができる。
(3) Regarding district plans in areas that satisfy the following conditions, to promote reasonable and sound high-level usage and enhance urban functions, urban areas which should undergo uniform and comprehensive redevelopment or development improvement (hereinafter referred to as "redevelopment promotion districts" may be stipulated in city plans.
一　現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること。
(i) areas with land whose usage is currently changing significantly or is certainly expected to change significantly;
二　土地の合理的かつ健全な高度利用を図るため、適正な配置及び規模の公共施設を整備する必要がある土地の区域であること。
(ii) areas with land that requires the construction of public facilities of adequate location and scale in order to promote reasonable and sound high-level usage;
三　当該区域内の土地の高度利用を図ることが、当該都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であること。
(iii) areas with land on which promoting high-level usage of land in the relevant area contributes to enhancing urban functions in the relevant city;
四　用途地域が定められている土地の区域であること。
(iv) areas with land designated as use districts.

４ 次に掲げる条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物（以下「特定大規模建築物」という。）の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域（以下「開発整備促進区」という。）を都市計画に定めることができる。
(4) Regarding district plans in areas that satisfy the following conditions, to promote the enhancement of convenience for commerce or other business activities through the construction of theaters, shops, restaurants or other large-scale buildings that accommodate these types of uses (hereinafter referred to as "specified large-scale buildings"), urban areas which should undergo uniform and comprehensive development improvement (hereinafter referred to as "development improvement promotion districts") may be stipulated in city plans:
一　現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること。
(i) areas with land whose usage is currently changing significantly or is certainly expected to change significantly;
二　特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、適正な配置及び規模の公共施設を整備する必要がある土地の区域であること。
(ii) areas with land that requires the construction of public facilities of adequate location and scale to promote the enhancement of convenience for commerce or other business activities through the construction of specified large-scale buildings;
三　当該区域内において特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図ることが、当該都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であること。
(iii) areas with land on which the enhancement of convenience for commerce or other business activities through the construction of specified large-scale buildings contributes to enhancing urban functions in the relevant city;
四　第二種住居地域、準住居地域若しくは工業地域が定められている土地の区域又は用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）であること。
(iv) areas with land designated as category 2 residential districts, quasi-residential districts, or industrial districts or areas with land with no designated use districts (excluding urbanization control areas).

５ 再開発等促進区又は開発整備促進区を定める地区計画においては、第二項各号に掲げるもののほか、当該再開発等促進区又は開発整備促進区に関し必要な次に掲げる事項を都市計画に定めるものとする。
(5) Regarding district plans that stipulate redevelopment promotion districts or development improvement promotion districts, in addition to matters listed in paragraph (2), the following necessary matters for the relevant redevelopment promotion districts or development improvement promotion districts are to be stipulated in city plans:
一　土地利用に関する基本方針
(i) basic policy for land use;
二　道路、公園その他の政令で定める施設（都市計画施設及び地区施設を除く。）の配置及び規模
(ii) location and scale of roads, parks and other facilities stipulated by Cabinet Order (excluding city planning facilities and zone facilities).

６ 再開発等促進区又は開発整備促進区を都市計画に定める際、当該再開発等促進区又は開発整備促進区について、当面建築物又はその敷地の整備と併せて整備されるべき公共施設の整備に関する事業が行われる見込みがないときその他前項第二号に規定する施設の配置及び規模を定めることができない特別の事情があるときは、当該再開発等促進区又は開発整備促進区について同号に規定する施設の配置及び規模を定めることを要しない。
(6) When stipulating redevelopment promotion districts or development improvement promotion districts in city plans, and when projects for the construction of public facilities that should be built along with other buildings and site preparation are not expected to be conducted for the time being, and when exceptional circumstances arise such that the location and scope of other facilities provided for in item (ii) of the preceding paragraph cannot be stipulated, the stipulation of location and scope of those facilities provided for in the same item for the relevant redevelopment promotion districts or development improvement promotion districts are not required.

７ 地区整備計画においては、次に掲げる事項（市街化調整区域内において定められる地区整備計画については、建築物の容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度を除く。）のうち、地区計画の目的を達成するため必要な事項を定めるものとする。
(7) Of the following matters listed for district development plans (excluding minimum floor-area ratio for buildings, minimum building area for buildings and minimum height for buildings, etc. in district development plans for urbanization control districts), those matters required to achieve the objectives of the district plan are to be stipulated
一　地区施設の配置及び規模
(i) location and scope of zone facilities;
二　建築物等の用途の制限、建築物の容積率の最高限度又は最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の敷地面積又は建築面積の最低限度、壁面の位置の制限、壁面後退区域（壁面の位置の制限として定められた限度の線と敷地境界線との間の土地の区域をいう。以下同じ。）における工作物の設置の制限、建築物等の高さの最高限度又は最低限度、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限、建築物の緑化率（都市緑地法第三十四条第二項に規定する緑化率をいう。）の最低限度その他建築物等に関する事項で政令で定めるもの
(ii) use restrictions for buildings, etc., maximum and minimum floor-area ratios for buildings, maximum floor coverage ratios for buildings, site area for buildings or minimum building area, restrictions on the location of walls, restrictions on structure placement in the wall setback area (meaning the area of land between the line established as the limit on the restriction on wall location and the outer boundary of the site; the same applies hereinafter), maximum and minimum height of buildings, etc., restrictions on the shape, color or other designs of buildings, etc., minimum green coverage ratio of buildings (meaning the green coverage ratio provided for in the provisions of Article 34, paragraph (2) of Urban Green Space Conservation Act), and any other matters concerning buildings, etc. stipulated by Cabinet Order;
三　現に存する樹林地、草地等で良好な居住環境を確保するため必要なものの保全に関する事項
(iii) matters concerning the conservation of existing woodlands, grasslands and other areas required to secure a favorable dwelling environment;
四　前三号に掲げるもののほか、土地の利用に関する事項で政令で定めるもの
(iv) beyond what is set forth in the preceding three items, any other matters concerning land use stipulated by Cabinet Order;

８ 地区計画を都市計画に定める際、当該地区計画の区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることができない特別の事情があるときは、当該区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることを要しない。この場合において、地区計画の区域の一部について地区整備計画を定めるときは、当該地区計画については、地区整備計画の区域をも都市計画に定めなければならない。
(8) When stipulating district plans in the city plans, in cases where there are exceptional circumstances that make it impossible to stipulate district development plans for all or part of the relevant areas, the stipulation of district development plans for all or part of the relevant areas is not required. In such cases, when stipulating district development plans for part of the areas with district plans, the areas for the district development plans concerning relevant district plans must be stipulated in city plans.

[問題1]
　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　第二種住居地域における地区計画については、一定の条件に該当する場合、開発整備促進区を都市計画に定めことができる。
2　準都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、区域区分を定めることができる。
3　工業専用地域は、工業の利便を増進するため定めるであり、風致地区に隣接してはならない。
4　市町村が定めた都市計画が、都道府県が定めた都市計画と抵触するときは、その限りにおいて、市町村が定めた都市計画が優先する。　(宅建士問題　平成27年-16)
[解答]　1
1　○
　開発整備促進区 → 第二種住居、準住居、工業又は用途未指定区域で定める
2　✕
　準都市計画区域 → 区域区分を定めることはできない
3　✕
　工業専用地域と風致地区 → 隣接に制限はない
4　✕
　市町村の都市計画 ＜ 都道府県の都市計画

[問題2]
　都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1　都市計画区域については、用途地域が定められていない土地の区域であっても、一定の場合には、都市計画に、地区計画を定めることができる。
2　高度利用地区は、市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため定められる地区であり、用途地域内において定めることができる。
3　準都市計画区域においても、用途地域が定められている土地の区域については、市街地開発事業を定めることができる。
4　高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区であり、近隣商業地域及び準工業地域においても定めることができる。　(宅建士問題　平成26年-15)
[解答]　3
1　○
　地区計画 → 用途地域が定められていない区域にも定められる
　ただし、準都市計画区域内には定めることができません。
2　○
　高度利用地区 → 用途地域において定める
3　✕
　市街地開発事業 → 準都市計画区域において定めない
4　○
　高層住居誘導地区 → 近隣商業地域・準工業地域でも定めることができる

不思議の国のアリス～フランス語

英: It was all very well to say 'Drink me,' but the wise little Alice was not going to do THAT in a hurry. 'No, I'll look first,' she said, 'and see whether it's marked "poison" or not'; for she had read several nice little histories about children who had got burnt, and eaten up by wild beasts and other unpleasant things, all because they WOULD not remember the simple rules their friends had taught them: such as, that a red-hot poker will burn you if you hold it too long; and that if you cut your finger VERY deeply with a knife, it usually bleeds; and she had never forgotten that, if you drink much from a bottle marked 'poison,' it is almost certain to disagree with you, sooner or later.
仏:C’est bien facile à dire « Buvez-moi, » mais Alice était trop fine pour obéir à l’aveuglette. « Examinons d’abord, » dit-elle, « et voyons s’il y a écrit dessus « Poison » ou non. » Car elle avait lu dans de jolis petits contes, que des enfants avaient été brûlés, dévorés par des bêtes féroces, et qu’il leur était arrivé d’autres choses très-désagréables, tout cela pour ne s’être pas souvenus des instructions bien simples que leur donnaient leurs parents : par exemple, que le tisonnier chauffé à blanc brûle les mains qui le tiennent trop longtemps ; que si on se fait au doigt une coupure profonde, il saigne d’ordinaire ; et elle n’avait point oublié que si l’on boit immodérément d’une bouteille marquée « Poison » cela ne manque pas de brouiller le cœur tôt ou tard.

まとめ

　地区計画等は12条の4で取り上げたように
・地区計画
・防災街区整備地区計画
・歴史的風致維持向上地区計画
・沿道地区計画
・集落地区計画
　があります。大阪のうめきたの地区計画は、うめきた（大阪駅北地区）プロジェクトという名称の地区計画です。

都市計画法～都市計画の内容 (地域地区)

　Click Fix詐欺に御注意下さい。例えば、当ブログとは無関係の○○○○日記というのがあります。今時 s 無しの http://～はかなり怪しいです。これを開くと左上に小さくHOMEボタンがありますが、絶対にクリックしてはいけません。個人情報の入力フォームの画面に誘導される、あるいはマルウェアを送り込まれるかも知れません。 　ロゴにも注意しましょう。🌐のマークはBIGLOBE様のサーバ、https～www2s.biglobe.ne.jpやwww2u.biglobe.ne.jpで使われていたもので、2007年でサービスは終了しています。 　ロゴが🌐の他🌍️🌎️🌏️の地球マークになっていたら要注意です。URLがちゃんと www.biglobe.ne.jpになっているでしょうか？　ひょっとして biglobeのところや neのところ、おかしくありませんか？

　仏像、ときどきワンダー観光様の
　はじめに - 仏像に魅かれるようになったキッカケをご覧下さい。東大寺大仏殿内の広目天のお写真があります。これを凝視して、網膜に焼き付けるのです。これは塑像・乾漆像のどちらでしょうね。

　ぶんぶんの進路歳時記様の
　竹久夢二展@京都国立美術館2026をご覧下さい。何事も凝視が大切です。
　ぶんぶんの進路歳時記様、ありがとうございます。

目次

1. 都市計画法6条の2　都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
2. 都市計画法7条　区域区分
3. 都市計画法7条の2　都市再開発方針等
4. 都市計画法8条　地域地区
5. 都市計画法9条
6. 都市計画法10条
7. 不思議の国のアリス～ドイツ語

都市計画法6条の2　都市計画区域の整備、開発及び保全の方針

第二章　都市計画
Chapter II City Planning
第一節　都市計画の内容
Section 1 Details of City Planning
（都市計画区域の整備、開発及び保全の方針）
(Policy for Improvement, Development and Preservation of City Planning Areas)
第六条の二　都市計画区域については、都市計画に、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針を定めるものとする。
Article 6-2(1) Regarding city planning areas, the policy for improvement, development and preservation of the relevant city planning areas is to be set forth in city plans.

２ 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針には、次に掲げる事項を定めるものとする。
(2) The following matters are to be set forth in the policy for improvement, development and preservation of city planning areas:
一　都市計画の目標
(i) objectives of the city plan;
二　次条第一項に規定する区域区分の決定の有無及び当該区域区分を定めるときはその方針
(ii) whether or not a decision has been made on area classification stipulated in paragraph (1) of the immediately following Article, and if applicable, the decision-making policy for the relevant area classification;
三前号に掲げるもののほか、土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針
(iii) in addition to the matters listed in the preceding items, the policy for major city planning decisions concerning land use, urban facility improvement and urban development projects.

３ 都市計画区域について定められる都市計画（第十一条第一項後段の規定により都市計画区域外において定められる都市施設（以下「区域外都市施設」という。）に関するものを含む。）は、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即したものでなければならない。
(3) City plans stipulated for city planning areas (including urban facilities established outside of city planning areas pursuant to provisions in the second sentence of paragraph (1) of Article 11 (hereinafter referred to as "out-of-area urban facilities") must be grounded in the policy for improvement, development and preservation of city planning areas.

都市計画法7条　区域区分

（区域区分）
(Area Classification)
第七条　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
Article 7(1) When deemed necessary to prevent unregulated urbanization and promote planned urbanization in city planning areas, classification between urbanization promotion areas and urbanization control areas (hereinafter referred to as "area classification") may be stipulated in city plans; provided, however, that area classification for the following city planning areas is to be stipulated.
一　次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
(i) city planning areas that include all or part of the following land areas:
イ　首都圏整備法第二条第三項に規定する既成市街地又は同条第四項に規定する近郊整備地帯
(a) existing urban areas provided for in Article 2, paragraph (3) of the National Capital Region Development Act or suburban development else provided for in paragraph (4) of the same Article.
ロ　近畿圏整備法第二条第三項に規定する既成都市区域又は同条第四項に規定する近郊整備区域
(b) existing urban areas provided for in Article 2, paragraph (3) of the Kinki Region Development Act or suburban development else provided for in paragraph (4) of the same Article.
ハ　中部圏開発整備法第二条第三項に規定する都市整備区域
(c) urban areas provided for in Article 2, paragraph (3) of the Chubu Region Development Act.
二　前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの
(ii) beyond what is set forth in the preceding items, city planning areas established by Cabinet Order in large cities.

２ 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
(2) urbanization promotion areas are those areas where urban areas have already formed and those areas where urbanization should be implemented preferentially and in a well-planned manner within approximately the next 10 years.

３ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
(3) Urbanization control areas are those areas where urbanization should be controlled.
　
　都市計画区域は
・区域区分のあるもの (= 線引き区域) : 市街化区域と市街化調整区域に区分されます。市街化調整区域では建築、再建築が規制されるので広告にはその旨明示しなければなりません。
・区域区分のないもの (= 非線引き区域) : 区域区分がない (市街化調整区域がない) ので、建築・再建築が可能です。
　準都市計画区域も区域区分がありませんので、建築・再建築が可能です。
　これら以外はそもそも規制対象外ですから、建築・再建築が可能です。↓下の空白部分をタップしてみて下さい。
　[線引き]　　[非線引き]　　[準都市計画]

　市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域ですので、市街化調整区域かつ開発区域に指定されると、工事用仮設建築物などは建築可能です。建築を全面的に禁止しているわけではありません。

都市計画法7条の2　都市再開発方針等

（都市再開発方針等）
(Urban Redevelopment Policy)
第七条の二　都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる方針（以下「都市再開発方針等」という。）で必要なものを定めるものとする。
Article 7-2(1) Regarding city planning areas, necessary items are to be stipulated in city plans according to the following policy (hereinafter referred to as "urban redevelopment policy, etc.").
一　都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）第二条の三第一項又は第二項の規定による都市再開発の方針
(i) policy for urban redevelopment pursuant to the provisions of Article 2-3, paragraph (1) or paragraph (2) of the Urban Renewal Act (Act no. 38 of 1969);
二　大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）第四条第一項の規定による住宅市街地の開発整備の方針
(ii) policy for development of residential urban areas pursuant to the provisions of Article 4, paragraph (1) of the Act on Special Measures Concerning the Promotion of Housing and Residential Land Supply in Major Urban Areas (Act No. 67 of 1975);
三　地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律（平成四年法律第七十六号）第三十条の規定による拠点業務市街地の開発整備の方針
(iii) policy for development of core business urban areas pursuant to the provisions of Article 30 of the Act Concerning the Promotion of the Development of Regional Core Urban Areas and the Relocation of Facilities for Industrial Business (Act No. 76 of 1992);
四　密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成九年法律第四十九号。以下「密集市街地整備法」という。）第三条第一項の規定による防災街区整備方針
(iv) policy for disaster prevention block improvement pursuant to the provisions of Article 3, paragraph (1) of the Act Concerning the Promotion of Disaster Prevention Block Improvement in Concentrated Urban Areas (Act No. 49 of 1997. Hereinafter referred to as "Concentrated Urban Areas Development Act").

２ 都市計画区域について定められる都市計画（区域外都市施設に関するものを含む。）は、都市再開発方針等に即したものでなければならない。
(2) City plans stipulated for city planning areas (including those concerning out-of-area urban facilities) must be grounded in the urban redevelopment policy.

都市計画法8条　地域地区

（地域地区）
(Districts and Zones)
第八条　都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区で必要なものを定めるものとする。
Article 8(1) Regarding city planning areas, the following districts, zones and blocks are to be established as necessary:
一　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域（以下「用途地域」と総称する。）
(i)　category 1 low-rise exclusive residential districts, category 2 low-rise exclusive residential districts, category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts, category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts, category 1 residential districts, category 2 residential districts, quasi-residential districts, neighborhood commercial districts, commercial districts, quasi-industrial districts, industrial districts, and exclusive industrial districts (hereinafter collectively referred to as "use districts");

　法改正により、用途地域には次の「田園住居地域」が追加されて13種類となりました。

第一節の二　田園住居地域内における建築等の規制 第五十二条　田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設又は土石その他の政令で定める物件の堆積を行おうとする者は、市町村長の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。 一　通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの 二　非常災害のため必要な応急措置として行う行為 三　都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為として政令で定める行為 ２　市町村長は、次に掲げる行為について前項の許可の申請があつた場合においては、その許可をしなければならない。 一　土地の形質の変更でその規模が農業の利便の増進及び良好な住居の環境の保護を図る上で支障がないものとして政令で定める規模未満のもの 二　建築物の建築又は工作物の建設で次のいずれかに該当するもの イ　前項の許可を受けて土地の形質の変更が行われた土地の区域内において行う建築物の建築又は工作物の建設 ロ　建築物又は工作物でその敷地の規模が農業の利便の増進及び良好な住居の環境の保護を図る上で支障がないものとして政令で定める規模未満のものの建築又は建設 三　前項の政令で定める物件の堆積で当該堆積を行う土地の規模が農業の利便の増進及び良好な住居の環境の保護を図る上で支障がないものとして政令で定める規模未満のもの（堆積をした物件の飛散の防止の方法その他の事項に関し政令で定める要件に該当するものに限る。） ３　国又は地方公共団体が行う行為については、第一項の許可を受けることを要しない。この場合において、当該国の機関又は地方公共団体は、その行為をしようとするときは、あらかじめ、市町村長に協議しなければならない。

二　特別用途地区
(ii) special use districts;
二の二　特定用途制限地域
(ii)-2 special use restriction districts;
二の三　特例容積率適用地区
(ii)-3 exceptional floor area ratio districts;
二の四　高層住居誘導地区
(ii)-4 high-rise residential attraction districts;
三　高度地区又は高度利用地区
(iii) height control districts or high-level use districts;
四　特定街区
(iv) specified blocks;
四の二　都市再生特別措置法（平成十四年法律第二十二号）第三十六条第一項の規定による都市再生特別地区
(iv)-2 special urban renaissance districts provided for in Article 36, paragraph (1) of the Act on Special Measures Concerning Urban Renaissance (Act No. 22 of 2002);
五　防火地域又は準防火地域
(v) fire prevention districts or quasi-fire prevention districts;
五の二　密集市街地整備法第三十一条第一項の規定による特定防災街区整備地区
(v)-2 specified disaster prevention block improvement zones provided for in Article 31, paragraph (1) of the Concentrated Urban Areas Improvement Act;
六　景観法（平成十六年法律第百十号）第六十一条第一項の規定による景観地区
(vi) landscape zones provided for in paragraph (1), Article 61 of the Landscape Act (Act No. 100 of 2004);
七　風致地区
(vii) scenic districts;
八　駐車場法（昭和三十二年法律第百六号）第三条第一項の規定による駐車場整備地区
(viii) parking place development zones provided for in Article 3, paragraph (1) of the Parking Places Act (Act No. 106 of 1957);
九　臨港地区
(ix) port zones;
十　古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和四十一年法律第一号）第六条第一項の規定による歴史的風土特別保存地区
(x) special historic natural features conservation zones provided for in Article 6, paragraph (1) of the Act on Special Measures Concerning Conservation of Historic Natural Features of Ancient Cities (Act No. 1 of 1966);
十一　明日香村における歴史的風土の保存及び生活環境の整備等に関する特別措置法（昭和五十五年法律第六十号）第三条第一項の規定による第一種歴史的風土保存地区又は第二種歴史的風土保存地区
(xi) category 1 or category 2 special historic natural features conservation zones provided for in Article 3, paragraph (1) of the Act on Special Measures Concerning Conservation of Historic Natural Features and Development of Living Environment in Asuka Village (Act No. 60 of 1980);
十二　都市緑地法（昭和四十八年法律第七十二号）第五条の規定による緑地保全地域、同法第十二条の規定による特別緑地保全地区又は同法第三十四条第一項の規定による緑化地域
(xii) green space conservation districts provided for in Article 5 of the Urban Green Space Conservation Act (Act No. 72 of 1973), special green space conservation districts provided for in Article 12 of the same Act or tree planting districts provided for in Article 13, paragraph (1) of the same Act;
十三　流通業務市街地の整備に関する法律（昭和四十一年法律第百十号）第四条第一項の規定による流通業務地区
(xiii) distribution business zones provided for in Article 4, paragraph (1) of the Act Concerning the Improvement of Urban Distribution Centers (Act No. 110 of 1966);
十四　生産緑地法（昭和四十九年法律第六十八号）第三条第一項の規定による生産緑地地区
(xiv) productive green zones provided for in Article 3, paragraph (1) of the Productive Green Space Act (Act No. 68 of 1974);

地区	緑地・生産緑地の意味	指定	制限の内容	許可権者
特別緑地 保全地区	「緑地」とは、樹林地、草地、 水辺地、岩石地が一体として 良好な自然的環境を形成して いる土地のこと等	都道府県 または市町村	建築物の新 築、宅地の 造成等	・知事 ・市の区域内 　にあっては 　市長
生産緑地 地区	「生産緑地」とは、 市街化区域内の農地のこと等	市町村		市町村長

十五　文化財保護法（昭和二十五年法律第二百十四号）第百四十三条第一項の規定による伝統的建造物群保存地区
(xv) preservation districts for groups for traditional building provided for in Article 83-3, paragraph (1) of the Cultural Properties Protection Act (Act No. 214 of 1950);
十六　特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法（昭和五十三年法律第二十六号）第四条第一項の規定による航空機騒音障害防止地区又は航空機騒音障害防止特別地区
(xvi) aircraft noise control zones or aircraft noise control special zones provided for in Article 4, paragraph (1) of the Act on Special Measures Concerning Countermeasures against Aircraft Noise around Specified Airports (Act No. 26 of 1988).

２ 準都市計画区域については、都市計画に、前項第一号から第二号の二まで、第三号（高度地区に係る部分に限る。）、第六号、第七号、第十二号（都市緑地法第五条の規定による緑地保全地域に係る部分に限る。）又は第十五号に掲げる地域又は地区で必要なものを定めるものとする。
(2) Regarding quasi-city planning areas, districts or zones provided for in items (i) through (ii)-2, (iii) (limited to the section pertaining to height control), (vi), (vii), (xii) (limited to the section pertaining to green space conservation districts provided for in Article 5 of the Urban Green Space Conservation Act) or (xv) of the preceding paragraph are established as necessary.

準都市計画区域に定められる地域地区 (8種類)

1号 : 用途地域　2号の1 : 特別用途地域　2号の2 : 特定用途制限地域　3号 : 高度地区 6号 : 景観地区　7号 : 風致地区　12号 : 緑地保全地域　15号 : 伝統的建造物群保存地区

３ 地域地区については、次に掲げる事項を都市計画に定めるものとする。
(3) Regarding districts and zones, the following matters are to be stipulated in city plans:
一　地域地区の種類（特別用途地区にあつては、その指定により実現を図るべき特別の目的を明らかにした特別用途地区の種類）、位置及び区域
(i) type of district or zone (for special use districts, the type of special use district that clarifies the special purpose that should be achieved with its designation), location and area;
二　次に掲げる地域地区については、それぞれ次に定める事項
(ii) matters stipulated in the following items for each of the following districts or zones listed:
イ　用途地域　建築基準法第五十二条第一項第一号から第四号までに規定する建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）並びに同法第五十三条の二第一項及び第二項に規定する建築物の敷地面積の最低限度（建築物の敷地面積の最低限度にあつては、当該地域における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。）
(a) use districts:Floor-area ratio of buildings (ratio of the total floor-area of buildings to the site area. The same applies hereinafter) provided for in paragraph (1), Article 52, items (i) through (iv) of the Building Standards Act and the minimum site area for buildings provided for in Article 53, paragraph (2), item (i) of the same Act (Concerning minimum site area for buildings, this is limited to those cases in which it is necessary to secure the urban environment in the relevant district);
ロ　第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域　建築基準法第五十三条第一項第一号に規定する建築物の建ぺい率（建築面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。）、同法第五十四条に規定する外壁の後退距離の限度（低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため必要な場合に限る。）及び同法第五十五条第一項に規定する建築物の高さの限度
(b) category 1 low-rise exclusive residential districts or category 2 low-rise exclusive residential districts:Building coverage ratio (ratio of the building area to the site area. The same applies hereinafter.) provided for in Article 53, paragraph (1), item (i) of the Building Standards Act; the minimum required setback distance from the external wall provided for in Article 54 of the same Act (limited to those cases in which it is necessary to conserve a favorable dwelling environment for low-rise housing); and building height limits provided for in Article 55, paragraph (1) of the same Act;
ハ　第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域建築基準法第五十三条第一項第一号から第三号まで又は第五号に規定する建築物の建ぺい率
(c) category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts, category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts, category 1 residential districts, category 2 residential districts, quasi-residential districts, neighborhood commercial districts, commercial districts, quasi-industrial districts, industrial districts, or exclusive industrial districts:Building coverage ratio provided for in, Article 53, paragraph (1), items (i) through (iii) and (v) of the Building Standards Act;
ニ　特定用途制限地域制限すべき特定の建築物等の用途の概要
(d) special use restriction districts:Outline of uses of special buildings, etc. that should be restricted;
ホ　特例容積率適用地区建築物の高さの最高限度（当該地区における市街地の環境を確保するために必要な場合に限る。）
(e) exceptional floor area ratio districts:Maximum height limit of buildings (limited to those cases in which it is necessary to secure the urban environment in the relevant district);
ヘ　高層住居誘導地区建築基準法第五十二条第一項第五号に規定する建築物の容積率、建築物の建ぺい率の最高限度（当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。次条第十六項において同じ。）及び建築物の敷地面積の最低限度（当該地区における市街地の環境を確保するため必要な場合に限る。次条第十六項において同じ。）
(f) high-rise residential attraction districts:Maximum floor-area ratios and building coverage ratios for buildings (limited to those cases in which it is necessary to secure the urban environment in the relevant district; the same applies to paragraph (16) of the immediately following Article) provided for in Article 52, paragraph (1), item (v) of the Building Standards Act, and minimum site area for buildings (limited to those cases in which it is necessary to secure the urban environment in the relevant district; the same applies to paragraph (16) of the immediately following Article);
ト　高度地区建築物の高さの最高限度又は最低限度（準都市計画区域内にあつては、建築物の高さの最高限度。次条第十七項において同じ。）
(g) height control districts:Maximum or minimum height of buildings (Maximum height of buildings in quasi-city planning areas; the same applies to paragraph (17) of the immediately following Article);
チ　高度利用地区建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限（壁面の位置の制限にあつては、敷地内に道路（都市計画において定められた計画道路を含む。以下この号において同じ。）に接して有効な空間を確保して市街地の環境の向上を図るため必要な場合における当該道路に面する壁面の位置に限る。次条第十八項において同じ。）
(h) high-level use districts:Maximum and minimum floor-area ratio, maximum building coverage ratio, minimum building area of buildings, and restrictions on the location of walls (Restrictions on the location of walls are limited to those walls that face roads (including planned roads defined in city plans; the same applies in the immediately following item.) within the site and with which a functional space must be secured to improve the urban environment; the same applies to paragraph (18) of the immediately following Article);
リ　特定街区建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限
(i) specified blocks:Floor-area ratio of buildings, maximum height of buildings and restrictions on the location of walls
三　その他政令で定める事項
(iii) other matters stipulated by Cabinet Order

４ 都市再生特別地区、特定防災街区整備地区、景観地区及び緑化地域について都市計画に定めるべき事項は、前項第一号及び第三号に掲げるもののほか、別に法律で定める。
(4) Beyond what is set forth in items (i) and (iii) of the preceding paragraph, matters that should be stipulated in city plans concerning special urban renaissance districts, specified disaster prevention block improvement zones, landscape zones and green space conservation districts are stipulated separately by an Act.

都市計画法9条

第九条　第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
Article 9(1) Category 1 low-rise exclusive residential districts are districts designated to conserve a favorable dwelling environment for low-rise housing.
２ 第二種低層住居専用地域は、主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
(2) Category 2 low-rise exclusive residential districts are districts designated primarily to conserve a favorable dwelling environment for low-rise housing.
３第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
(3) Category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts are districts designated to conserve a favorable dwelling environment for medium-to-high-rise housing.
４ 第二種中高層住居専用地域は、主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
(4) Category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts are districts designated primarily to conserve a favorable dwelling environment for medium-to-high-rise housing.
５ 第一種住居地域は、住居の環境を保護するため定める地域とする。
(5) Category 1 residential districts are districts designated to conserve the dwellingenvironment.
６ 第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域とする。
(6) Category 2 residential districts are districts designated primarily to conserve the dwelling environment.
７ 準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
(7) Quasi-residential districts are districts designated to conserve the dwelling environment concordant with the promotion of convenience to conduct business suitable to the roadside characteristics of the region.
８ 近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。
８近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。
(8) Neighborhood commercial districts are districts designated to promote the convenience to conduct commercial business and other businesses whose primary concern is the provision of daily necessities to residents of residential areas in the neighborhood.
９ 商業地域は、主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。
(9) Commercial districts are districts designated primarily to promote the convenience to conduct commercial business and other businesses.
１０ 準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域とする。
(10) Quasi-industrial districts are districts designated primarily to promote convenience for industries that are not likely to degrade the environment.
１１ 工業地域は、主として工業の利便を増進するため定める地域とする。
(11) Industrial districts are districts designated primarily to promote convenience for industries.
１２ 工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域とする。
(12) Exclusive industrial districts are districts designated to promote convenience for industries.

　用途地域については、suumo様の
　用途地域とは？ 用途地域の調べ方や13種類の特徴、建築制限の詳細を一覧で解説！をご覧になると良いでしょう。不動産の売却などを宅建業者と媒介契約を結んだ後は、宅建士の出番で「重要事項の説明」をしてもらわなければなりません。記事中に、第一種低層住居専用地域なら「こんな人にオススメ：閑静な住環境なので、都会の喧噪から離れた生活を送りたい人。駅から少し離れるためクルマを利用する人。広い庭を持ちたい人など。」ということを宅建士は暗記している訳です。宅建士でない一般の売主も知っておくべき事項です。
　suumo様、ありがとうございます。

種類		定義・キーワード	イメージ
住 居 系	第1種低層　 住居専用地域	低層住宅に係る良好な住居の環境を 保護するために定める地域	閑静な住宅街
	第2種低層　 住居専用地域	主として低層住宅に係る良好な住居 の環境を保護するために定める地域	コンビニ可
	田園住居地域	農業の利便の増進を図りつつ、これ と調和した低層住宅に係る良好な住 居の環境を保護さるため定める地域	農住近接・混在
	第1種中高層 住居専用地域	中高層住宅に係る良好な住居の環境 を保護するために定める地域	住宅団地
	第2種中高層 住居専用地域	主として中高層住宅に係る良好な住 居の環境を保護するために定める地 域	中規模のスーパー 可
	第1種住居地域	住居の環境を保護するために定める 地域	住居・商業混在
	第2種住居地域	主として住居の環境を保護するため に定める地域	大型スーパー可
	準住居地域	道路の沿道としての地域の特性にふ さわしい業務の利便の増進を図りつ つ、これと調和した住居の環境を保 護するために定める地域	自動車関連施設の 立地
商 業 系	近隣商業地域	近隣の住宅地の住民に対する日用品 の供給を行うことを主たる内容とす る商業その他の業務の利便を増進す るために定める地域	小規模な駅前商店 街・道路沿道の 商店街
	商業地域	主として商業その他の業務の利便を 増進するために定める地域	繁華街・歓楽街
工 業 系	準工業地域	主として環境の悪化をもたらすおそ れのない工業の利便を増進するため に定める地域	住・商・工混在
	工業地域	主として工業の利便を増進するため に定める地域	大規模工場 住宅可
	工業専用地域	工業の利便を増進するために定める 地域	工業地帯 住宅不可

１３ 特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする。
(13) A special use districtis a district within a use district which,in order to realize a special purpose such as environmental protection or promotion land use suitable to the characteristics of that district ,is designated to complement the designation of the use district that it is part of.

制限の付加	指定の目的に応じて、用途地域による用途規制にさらに制限を 加える。具体的な規制内容は、地方公共団体の条例による
制限の緩和	地方公共団体は、条例で、用途地域による用途規制を緩和する こともできる。ただし、国土交通大臣の承認が必要

　都市計画図の凡例には、例えば、準工業地域の制限を厳しくするなら、下図のように記載しなければならないということです。

準　工　業　地　域

　　　　　　↓制限

	準　工　業　地　域
	特 別 用 途 地 区 (大規模集客施設制限地区)

１４ 特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。
(14) Special use restriction districts, located in districts containing land without a use designation (excluding urbanization control areas), are districts designated to outline the use of special buildings, etc. that require restriction to ensure that reasonable land use in line with the characteristics of the relevant district is implemented in order to develop or maintain a favorable environment

　都市計画法13条1項7号には「市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。」とあります。
　ということは、都市計画区域のうち、区域区分のある「線引き区域」には「特定用途制限地域」定めることはできず、「非線引き区域」あるいは「準都市計画区域」内の用途地域が定められていない地域に「特定用途制限地域」を定めることができるということです。一例としては、次のようです。

沿　道　・　業　務　地　区

１５ 特例容積率適用地区は、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域又は工業地域内の適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築基準法第五十二条第一項から第九項までの規定による建築物の容積率の限度からみて未利用となつている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区とする。
(15)Exceptional floor area ratio districts, adequately situated and located in category 1 medium-rise exclusive residential districts, category 2 medium-rise exclusive residential districts, category 1 residential districts, category 2 residential districts, quasi-residential districts, neighborhood commercial districts, commercial districts, quasi-industrial districts, industrial districts, or exclusive industrial districts that contain land on which public facilities stand, are districts designated to promote high-level land use by utilizing building floor area deemed unused pursuant floor-area ratio limits provided for in Article 52, paragraphs (1) through (9) of the Building Standards Act.

特例容積 率適用地 区	第1種・第2種低層住居専用地域、田園住居専用地域、工業専用地域 以外の用途地域内において、建築物の容積率の限度からみて未利用 となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図る ため定める地区であり、建築物の高さの最高限度を都市計画に定め る

１６ 高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域でこれらの地域に関する都市計画において建築基準法第五十二条第一項第二号に規定する建築物の容積率が十分の四十又は十分の五十と定められたものの内において、建築物の容積率の最高限度、建築物の建ぺい率の最高限度及び建築物の敷地面積の最低限度を定める地区とする。
(16) High-rise residential attraction districts are districts in which maximum floor area, maximum building coverage ratio and minimum site area of buildings are established within the floor area ratio of 400% or 500% in city plans concerning category 1 residential districts, category 2 residential districts, quasi-residential districts, neighborhood commercial districts, or quasi-industrial districts as provided for in Article 52, paragraph (1), item (ii) of the Building Standards Act in order to make appropriate divisions between residential and non-residential uses and to attract highly-convenient high-rise residential buildings.

高層住居 誘導地区	住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅 の建設を誘導するため、第1種・第2種住居、準住居、近隣商業、 準工業地域で容積率が40または50と定められているもののうち、 　　　　　　　　　　10　　　10 「容積率」、「建蔽率」の最高限度および建築物の「敷地面積」 の最低限度を都市計画で定める地区

１７ 高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする。
(17) Height control districts are districts designated within use districts for which maximum or minimum building heights are stipulated in order to maintain the urban environment or to promote enhanced land use.

高度地区	用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増 進を図るため、建築物の「高さ」の最高限度または最低限度を都市 計画で定める地区

１８ 高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区とする。
(18) High-level usage districts are districts in which maximum and minimum limits on the ratio of the total floor area of buildings to the site area, maximum floor-area ratio, minimum building coverage ratio, minimum building area of buildings, and restrictions on the location of walls are stipulated in order to promote reasonable and sound high-level land use and to renew urban functions in use districts.

高度利用 地区	用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と 都市機能の更新とを図るため、建築物の「容積率」の最高・最低限 度、「建蔽率」の最高限度、「建築面積」の最低限度ならびに「壁 面の位置」の制限を都市計画で定める地区 (高さは入っていない)

１９ 特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区とする。
(19) Specified blocks are blocks designated within districts where the improvement and development of blocks will be implemented to promote the renewal of urban areas, and in which the maximum floor-area ratio, building height, and restrictions on the location of walls are stipulated.

特定街区	市街地の整備改善を図るため、街区の整備または造成が行われる 地区であり、街区内の建築物の「容積率」ならびに建築物の「高さ」 の最高限度および「壁面の位置」の制限を定める

２０ 防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。
(20) Fire prevention districts or quasi-fire prevention districts are designated to control fire hazards in urban areas.
２１ 風致地区は、都市の風致を維持するため定める地区とする。
(21) Scenic districts are districts designated to maintain the scenic beauty of cities.

地区	定義	指定	制限の内容
風致地区	都市の風致を維持 するため定める地区	都道府県 または市町村	条例で、建築物の建築、宅地 造成、木竹の伐採等を制限
景観地区	市街地の良好な景観 を図る地区	市町村	都市計画により、建築物の形 態意匠、高さ等を制限

２２ 臨港地区は、港湾を管理運営するため定める地区とする。
(22) Port zones are zones designated to manage and administer harbors.

都市計画法10条

第十条　地域地区内における建築物その他の工作物に関する制限については、この法律に特に定めるもののほか、別に法律で定める。
Article 10 In addition to the provisions provided for expressly in this Act, restrictions on buildings and other structures in the districts in zones are provided for separately by an Act.

[問題1]
　都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1　高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。
2　特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。
3　準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。
4　特別用途地区は、用途が定められていない土地の区域 (市街化調整区域を除く。) 内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。　(宅建士問題　令和元年-15)
[解答]　4
1　○
　高度地区 → 建築物の高さの最高限度・最低限度を定める地区
2　○
　特定街区 → 容積率・高さの最高限度・壁面の位置の制限を定める
3　○
　準住居地域 → キーワードは、「道路の沿道」
4　✕
　本肢の記載内容は、特定用途制限地域に関するもので、特別用途地区に関するものではありません。

[問題2]
　都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1　田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。
2　風致地区内における建築物の建築については、一定の基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
3　市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする。
4　準都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。
[解答]　4
1　○
　田園住居地域 → 市町村長の許可
2　○
　風致地区内の建築等の規制 → 地方公共団体の条例
3　○
　市街化区域は用途を定め、調整区域は定めない
4　✕
　市街化調整区域には、区域区分を定めるとの規定はない

不思議の国のアリス～ドイツ語

英: It was all very well to say 'Drink me,' but the wise little Alice was not going to do THAT in a hurry. 'No, I'll look first,' she said, 'and see whether it's marked "poison" or not'; for she had read several nice little histories about children who had got burnt, and eaten up by wild beasts and other unpleasant things, all because they WOULD not remember the simple rules their friends had taught them: such as, that a red-hot poker will burn you if you hold it too long; and that if you cut your finger VERY deeply with a knife, it usually bleeds; and she had never forgotten that, if you drink much from a bottle marked 'poison,' it is almost certain to disagree with you, sooner or later.
独:Es war bald gesagt, „Trinke mich“, aber die altkluge kleine Alice wollte sich damit nicht übereilen. „Nein, ich werde erst nachsehen,“ sprach sie, „ob ein Todtenkopf darauf ist oder nicht.“ Denn sie hatte mehre hübsche Geschichten gelesen von Kindern, die sich verbrannt hatten oder sich von wilden Thieren hatten fressen lassen, und in andere unangenehme Lagen gerathen waren, nur weil sie nicht an die Warnungen dachten, die ihre Freunde ihnen gegeben hatten; zum Beispiel, daß ein rothglühendes Eisen brennt, wenn man es anfaßt; und daß wenn man sich mit einem Messer tief in den Finger schneidet, es gewöhnlich blutet. Und sie hatte nicht vergessen, daß wenn man viel aus einer Flasche mit einem Todtenkopf darauf trinkt, es einem unfehlbar schlecht bekommt.

まとめ

　地域地区を取り上げました。9条関係の次のものが重要です。
・用途地域 (13種類)
・特別用途地区 (用途地域内)
・特定用途制限地域 (用途地域外)
・特例容積率適用地区
・高層住居誘導地区
・高度地区 (用途地域内)
・高度利用地区 (用途地域内)
・特定街区
・防火地域又は準防火地域
・風致地区
・臨港地区

都市計画法～総則

　Click Fix詐欺に御注意下さい。例えば、当ブログとは無関係の○○○○日記というのがあります。今時 s 無しの http://～はかなり怪しいです。これを開くと左上に小さくHOMEボタンがありますが、絶対にクリックしてはいけません。個人情報の入力フォームの画面に誘導される、あるいはマルウェアを送り込まれるかも知れません。 　ロゴにも注意しましょう。🌐のマークはBIGLOBE様のサーバ、https～www2s.biglobe.ne.jpやwww2u.biglobe.ne.jpで使われていたもので、2007年でサービスは終了しています。 　ロゴが🌐の他🌍️🌎️🌏️の地球マークになっていたら要注意です。URLがちゃんと www.biglobe.ne.jpになっているでしょうか？　ひょっとして biglobeのところや neのところ、おかしくありませんか？

　北九州市様の
　区域区分見直し（市街化区域から市街化調整区域への見直し）をご覧下さい。
　北九州市様、ありがとうございます。

　大阪市様の
　うめきた（大阪駅北地区）プロジェクトをご覧下さい。
　大阪市様、ありがとうございます。

　ぶんぶんの進路歳時記様の
　門司港レトロ・九州鉄道記念館に行ってきたをご覧下さい。
　ぶんぶんの進路歳時記様、ありがとうございます。

目次

1. 宅建業法35条　重要事項の説明等
2. 都市計画法1条　目的
3. 都市計画法2条　都市計画の基本理念
4. 都市計画法3条　国、地方公共団体及び住民の責務
5. 都市計画法4条　定義
6. 都市計画法5条　都市計画区域
7. 都市計画法5条の2　準都市計画区域
8. 都市計画法6条　都市計画に関する基礎調査
9. 不思議の国のアリス～スペイン語

宅建業法35条　重要事項の説明等

（重要事項の説明等）
(Explaining important matters)
第三十五条　宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
Article 35(1) A Real Estate Broker must have a transaction specialist provide, through the issuance of a document in which the matters as listed below are stated (or drawing if required under item (v)), explanations, at the minimum these matters to a counterparty on the sale, exchange, or loan of a Building Lot or building or to parties for the sale, exchange, or loan of a Building Lot or building subject to mediation to be carried out by the Real Estate Broker (hereinafter referred to as "Real Estate Brokerage Operation Counterparty") in connection with the Building Lot or building that said party intends to acquire or borrow during the period until the conclusion of an agreement for said sale, exchange, or loan:

一　当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）
(i) types and contents of registered rights on said Building Lot or building and the name of the registration title holder or name of the owner recorded in the heading section of the applicable registration book (name of corporation where applicable);

二　都市計画法　、建築基準法　その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
(ii) outline of matters relating to restrictions based on the Urban Planning Act, Building Standards Act, or any other law or regulation where said restrictions are as specified by Cabinet Order according to distinctions in terms of the contents of the agreement (distinction in terms of whether the subject of said agreement is a Building Lot or building and distinguish in terms of whether said agreement is an agreement for a sale, exchange or an agreement for a loan; same hereinafter in this article);

都市計画法1条　目的

第一章　総則
Chapter I General Provisions
（目的）
(Purpose)
第一条　この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。
Article 1 The purpose of this Act is to promote the sound development and orderly improvement of cities by stipulating the details of city planning and decision procedures therefor, city planning restrictions, city planning projects and any other necessary matters concerning city planning, thereby contributing to well-balanced national development and the promotion of public welfare.

都市計画法2条　都市計画の基本理念

（都市計画の基本理念）
(Fundamental Principle of City Planning)
第二条　都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。
Article 2 City plans are to be established based on the fundamental principle that healthy, cultural urban lifestyles and functional urban activities should be secured while maintaining a healthy balance with the agriculture, forestry and fishery industries, and that reasonable land use under due regulation should be promoted for this reason.

都市計画法3条　国、地方公共団体及び住民の責務

（国、地方公共団体及び住民の責務）
(Responsibilities of the National and Local Governments and Residents)
第三条　国及び地方公共団体は、都市の整備、開発その他都市計画の適切な遂行に努めなければならない。
Article 3(1) National and local governments are obliged to endeavor to adequately implement improvement, development and other plans for cities.

２ 都市の住民は、国及び地方公共団体がこの法律の目的を達成するため行なう措置に協力し、良好な都市環境の形成に努めなければならない。
(2) City residents must cooperate with measures that national and local governments enact to achieve the purpose of this Act and are obliged to make efforts to develop a good urban environment.

３ 国及び地方公共団体は、都市の住民に対し、都市計画に関する知識の普及及び情報の提供に努めなければならない。
(3) National and local governments are obliged to endeavor to propagate knowledge and provide information on city planning to the residents of cities.

都市計画法4条　定義

（定義）
(Definitions)
第四条　この法律において「都市計画」とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画で、次章の規定に従い定められたものをいう。
Article 4(1) The term "City plan" as used in this Act means a plan concerning land use, improvement of urban facilities, and urban development projects for the sake of promoting the sound development and orderly improvement of cities pursuant to the provisions of the next Chapter.

２ この法律において「都市計画区域」とは次条の規定により指定された区域を、「準都市計画区域」とは第五条の二の規定により指定された区域をいう。
(2) The term "City planning area" as used in this Act means an area designated in accordance with stipulations in the immediately following Article; and "quasi-city planning area" refers to an area designated pursuant to the provisions of Article 5-2.

３この法律において「地域地区」とは、第八条第一項各号に掲げる地域、地区又は街区をいう。
(3) The term "district or zone" as used in this Act means a district, zone or block listed in the items of Article 8, paragraph (1).

４ この法律において「促進区域」とは、第十条の二第一項各号に掲げる区域をいう。
(4) The term "project promotion area" as used in this Act means those areas listed in the items of Article 10-2, paragraph (1).

５ この法律において「都市施設」とは、都市計画において定められるべき第十一条第一項各号に掲げる施設をいう。
(5) The term "urban facility" as used in this Act means those facilities listed in the items of Article 11, paragraph (1) that are to be stipulated in a city plan.

６ この法律において「都市計画施設」とは、都市計画において定められた第十一条第一項各号に掲げる施設をいう。
(6) The term "city planning facility" as used in this Act means those facilities listed in the items of Article 11, paragraph (1) that have been stipulated in a city plan.

７ この法律において「市街地開発事業」とは、第十二条第一項各号に掲げる事業をいう。
(7) The term "urban development project" as used in this Act means those projects listed in the items of Article 12, paragraph (1).

８ この法律において「市街地開発事業等予定区域」とは、第十二条の二第一項各号に掲げる予定区域をいう。
(8) The term "area scheduled for urban development, etc." as used in this Act means those areas listed in the items of Article 12-2, paragraph (1).

９ この法律において「地区計画等」とは、第十二条の四第一項各号に掲げる計画をいう。
(9) The term "district planning, etc." as used in this Act means those plans listed the items of Article 12-4, paragraph (1).

１０この法律において「建築物」とは建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第二条第一号に定める建築物を、「建築」とは同条第十三号に定める建築をいう。
(10) The term "buildings" as used in this Act mean buildings stipulated in Article 2, item (i) of the Building Standards Act (Act No. 201 of 1950), and "build" refers to the act of building stipulated in item (xiii) of the same Article.

１１ この法律において「特定工作物」とは、コンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で定めるもの（以下「第一種特定工作物」という。）又はゴルフコースその他大規模な工作物で政令で定めるもの（以下「第二種特定工作物」という。）をいう。
(11) The term "special structures" as used in this Act means concrete plants or other structures that may degrade the environment of the surrounding area as stipulated by Cabinet Order (hereinafter referred to as "category 1 special structures"); or golf courses or other large-scale structures stipulated by Cabinet Order (hereinafter referred to as "category 2 special structures").

１２この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。
(12) The term "development activity" as used in this Act means altering the zoning, shape or quality of land to make it available mainly for the construction of buildings or special structures.

１３ この法律において「開発区域」とは、開発行為をする土地の区域をいう。
(13) The term "development area" as used in this Act means an area of land on which development activities are conducted.

１４ この法律において「公共施設」とは、道路、公園その他政令で定める公共の用に供する施設をいう。
(14) The term "public facilities" as used in this Act mean roads, parks and other facilities made available for public use as stipulated by Cabinet Order.

１５この法律において「都市計画事業」とは、この法律で定めるところにより第五十九条の規定による認可又は承認を受けて行なわれる都市計画施設の整備に関する事業及び市街地開発事業をいう。
(15) The term "city planning projects" as used in this Act mean projects for the improvement of a city planning facility and urban development projects implemented pursuant to the provisions of this Act having obtained permission or approval under provisions set forth in Article 59.

１６ この法律において「施行者」とは、都市計画事業を施行する者をいう。
(16) The term "executor" as used in this Act means the individual that executes a city planning project.

都市計画法5条　都市計画区域

（都市計画区域）
(City Planning Area)
第五条　都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。この場合において、必要があるときは、当該市町村の区域外にわたり、都市計画区域を指定することができる。
Article 5(1)The prefectures may designate as city planning areas those areas in cities, or in applicable town and village central urban areas that meet conditions for population, number of employed individuals and other matters stipulated by Cabinet Order, that require integrated urban improvement, development and preservation in due consideration of natural and social conditions and the current situations and shifts in population, land use, traffic volume and other matters stipulated by Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism. When necessary, areas that extend beyond the relevant municipality may also be designated as city planning areas.

２都道府県は、前項の規定によるもののほか、首都圏整備法（昭和三十一年法律第八十三号）による都市開発区域、近畿圏整備法（昭和三十八年法律第百二十九号）による都市開発区域、中部圏開発整備法（昭和四十一年法律第百二号）による都市開発区域その他新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。
(2) In addition to the areas designated in accordance with the provisions of the preceding paragraph, the prefectures are to designate as city planning areas any urban development areas defined under the National Capital Region Development Act (Act No. 83 of 1956), urban development areas defined under the Kinki Region Development Act (Act No. 129 of 1963), urban development areas defined under the Chubu Region Development Act (Act No. 102 of 1966),and any other areas that require new development and preservation as residential cities, industrial cities or as other types of cities.

３ 都道府県は、前二項の規定により都市計画区域を指定しようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴くとともに、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣に協議し、その同意を得なければならない。
(3) When the prefectures attempt to designate city planning areas pursuant to the provisions of the preceding two paragraphs, they must hear the opinions of the relevant municipalities and the Prefectural City Planning Council in advance, and they must confer with and obtain the consent of the Minister of Land, Infrastructure, Transport and Tourism pursuant to the provisions of Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism.

４ 二以上の都府県の区域にわたる都市計画区域は、第一項及び第二項の規定にかかわらず、国土交通大臣が、あらかじめ、関係都府県の意見を聴いて指定するものとする。この場合において、関係都府県が意見を述べようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければならない。
(4) Regarding city planning areas that extend over two or more Prefectures, the Minister of Land, Infrastructure, Transport and Tourism-notwithstanding the provisions of paragraphs (1) and (2)-must hear the opinions of the relevant Prefectures in advance and make a designation.In this case, the relevant Prefectures must hear the opinions of the relevant municipalities and the Prefectural City Planning Council in advance of offering their opinion.

５ 都市計画区域の指定は、国土交通省令で定めるところにより、公告することによって行なう。
(5) Designation of city planning areas are executed by public notice pursuant to the provisions of Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism.

６ 前各項の規定は、都市計画区域の変更又は廃止について準用する。
(6) The provisions of the preceding paragraphs apply mutatis mutandis to the revision or abolition of city planning areas.

都市計画法5条の2　準都市計画区域

（準都市計画区域）
(Quasi-City Planning Areas)
第五条の二　都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物（以下「建築物等」という。）の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに農業振興地域の整備に関する法律（昭和四十四年法律第五十八号）その他の法令による土地利用の規制の状況その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び推移を勘案して、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる。
Article 5-2(1)The prefectures may designate as quasi-city planning areas those areas outside of city planning areas in which the construction of a considerable number of buildings and other structures (hereinafter referred to as "buildings, etc.") or site preparation is actually conducted, including areas in which construction is scheduled, giving due consideration to natural and social conditions, the current situation of land use regulations set forth in the Act Concerning Establishment of Agricultural Promotion Areas (Act No. 58 of 1969), and the current situation and developments concerning other matters stipulated in Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, and where it is recognized that that future integrated city improvement, development and preservation risks hindrance if measures are not taken to organize land use or conserve the environment.

２ 都道府県は、前項の規定により準都市計画区域を指定しようとするときは、あらかじめ、関係市町村及び都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければならない。
(2) When the prefectures attempt to designate quasi-city planning areas pursuant to the provisions of the preceding paragraph, they must hear the opinions of the relevant municipalities and the Prefectural City Planning Council in advance.

３ 準都市計画区域の指定は、国土交通省令で定めるところにより、公告することによって行う。
(3) Designation of quasi-city planning areas is executed by public notice pursuant to the provisions of Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism.

４ 前三項の規定は、準都市計画区域の変更又は廃止について準用する。
(4)The provisions of the preceding three paragraphs apply mutatis mutandis to the revision or abolition of quasi-city planning areas.

５ 準都市計画区域の全部又は一部について都市計画区域が指定されたときは、当該準都市計画区域は、前項の規定にかかわらず、廃止され、又は当該都市計画区域と重複する区域以外の区域に変更されたものとみなす。
(5) When all or part of a quasi-city planning area is designated as a city planning area, the relevant quasi-city planning area is abolished or changed to an area that does not overlap the relevant city planning area notwithstanding the provisions of the preceding paragraph.

都市計画法6条　都市計画に関する基礎調査

（都市計画に関する基礎調査）
(Basic Surveys Concerning City Planning)
第六条　都道府県は、都市計画区域について、おおむね五年ごとに、都市計画に関する基礎調査として、国土交通省令で定めるところにより、人口規模、産業分類別の就業人口の規模、市街地の面積、土地利用、交通量その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び将来の見通しについての調査を行うものとする。
Article 6(1) Approximately every 5 years, the prefectures are to conduct surveys of the current situation and forecasts of population size, working population per industry, urban land area, land use, traffic volume and any other matters stipulated in Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism to serve as basic surveys concerning city planning pursuant to the provisions of Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism.

２ 都道府県は、準都市計画区域について、必要があると認めるときは、都市計画に関する基礎調査として、国土交通省令で定めるところにより、土地利用その他国土交通省令で定める事項に関する現況及び将来の見通しについての調査を行うものとする。
(2) When deemed necessary, the prefectures may conduct surveys of the current situation and forecasts of land use and any other matters stipulated in Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism to serve as basic surveys concerning city planning in quasi-city planning areas pursuant to the provisions of Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism.

３ 都道府県は、前二項の規定による基礎調査を行うため必要があると認めるときは、関係市町村に対し、資料の提出その他必要な協力を求めることができる。
(3) When deemed necessary to conduct the basic surveys pursuant to the provisions of the preceding two paragraphs, the prefectures may request the municipalities to submit documents and provide other necessary cooperation.

４ 都道府県は、第一項又は第二項の規定による基礎調査の結果を、国土交通省令で定めるところにより、関係市町村長に通知しなければならない。
(4) The prefectures must notify the mayors of the relevant municipalities of the results of the basic surveys conducted in accordance with the provisions of paragraphs (1) or (2) pursuant to the provisions of Order of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism.

５ 国土交通大臣は、この法律を施行するため必要があると認めるときは、都道府県に対し、第一項又は第二項の規定による基礎調査の結果について必要な報告を求めることができる。
(5) When deemed necessary to enforce this Act, the Minister of Land, Infrastructure, Transport and Tourism may request from the prefectures the results of the basic surveys conducted in accordance with the provisions of paragraphs (1) or (2).

不思議の国のアリス～スペイン語

英:There seemed to be no use in waiting by the little door, so she went back to the table, half hoping she might find another key on it, or at any rate a book of rules for shutting people up like telescopes: this time she found a little bottle on it, ('which certainly was not here before,' said Alice,) and round the neck of the bottle was a paper label, with the words 'DRINK ME' beautifully printed on it in large letters.
西:De nada servía quedarse esperando junto a la puertecita, así que volvió a la mesa, casi con la esperanza de encontrar sobre ella otra llave, o, en todo caso, un libro de instrucciones para encoger a la gente como si fueran telescopios. Esta vez encontró en la mesa una botellita («que desde luego no estaba aquí antes», dijo Alicia), y alrededor del cuello de la botella había una etiqueta de papel con la palabra «BEBEME» hermosamente impresa en grandes caracteres.

まとめ

　常に5W1Hで考えましょう。分からない用語は放って置かずに自分で調べましょう。「市街化調整区域」(WHERE)にある土地には、建物🏠️ (WHAT) は建てられませんし、地目が「農地」 (WHAT)であれば、これを農家 (WHO)に売るときに農業委員会 (WHO) の許可が必要です (3条許可)。

媒介契約

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　ぶんぶんの進路歳時記様の
　休校中自学自習プリント (重商主義の時代1イギリス革命) をご覧下さい。
　ステュアート家のジェームズ1世 (在位1603～25) は、王権神授説をとなえ、新税を取立てたりしたのでピューリタンの不満も強くなりました。1628年「権利の請願」が議会で可決されましたが、チャールズ1世 (在位1625～49)　は、翌年議会を解散し、以後11年間、議会は開かれませんでした。その間、スコットランドでは反乱が起こりました。税で失敗するとロクなことにならないということです。1640年、議会は再開されましたが、42年に王党派と議会派の間に内戦が起こり、49年にチャールズ1世は処刑され、イングランド共和国が誕生しました。国旗は、イングランド国旗とスコットランド国旗を組み合わせたもので、下図左のようです。共和国は、重商主義的な通商政策をとり、1651年、航海法を制定して中継貿易で繁栄していたオランダを閉め出しました。
　　🏴󠁧󠁢󠁥󠁮󠁧󠁿🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿　　←　　🇳🇱　　→　　産出国
　　🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿🏴󠁧󠁢󠁥󠁮󠁧󠁿　　　　　❌
　以上のことを、我が国の不動産取引に当てはめてみると、オランダに相当するのが宅建業者で、不動産の媒介を行っています。この媒介契約には4種類あって、同じ一つの物件を複数の業者に依頼できる一般媒介契約と、一社しか依頼できない専任媒介契約に大別でき、さらにそれぞれ2種類の別があります。
　依頼者　　←　　宅建業者　　→　　相手方

　ぶんぶんの進路歳時記様、ありがとうございます。

目次

1. 宅建業法三十四条の二　媒介契約
2. 宅建業法三十四条の三　代理
3. 不思議の国のアリス～イタリア語

宅建業法三十四条の二　媒介契約

　媒介契約とは、物件の売主 (依頼者) と宅建業者との間の「買主を探索する」旨の契約のことです。口頭で成立し (諾成契約) 、契約内容も不明確なこともあり、依頼者と業者との間に報酬額等を巡り、紛争が生じることが多いため、書面により契約内容を明確化するように規制されました。
（媒介契約）
(Mediation agreement)
第三十四条の二　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
Article 34-2(1) If a Real Estate Broker concludes an agreement for mediating a sale or exchange of a Building Lot or building (referred to hereinafter in this article as "Mediation Agreement"), the Real Estate Broker must, without delay, prepare a document in which the matters as listed below are stated, affix the name and seal of the Real Estate Broker thereto, and issue said document to the requesting party:

宅地建物取引業者 : 媒介契約書に記名・押印 　・宅建士が記名・押印するのではない

一　当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
(i) the location and lot number of said Building Lot and any other indication required to identify said Building Lot or the location, type, and structure of said building and any other indication required to identify said building;

二　当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
(ii) the price at which said Building Lot or building should be sold or the appraised value thereof;

三　当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
(iii)matters concerning the acceptance of a request made by the requesting party to have another Real Estate Broker provide mediation or agency services for the sale or exchange of said Building Lot or building and, where said request is permitted, matters concerning the existence of an obligation to clearly identify the other Real Estate Broker;

四　媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
(iv) matters concerning the effective term and cancellation of the Mediation Agreement;

五　当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
(v) matters concerning the registration of said Building Lot or building with the Real Estate Information Network System as prescribed in paragraph (5);

六　報酬に関する事項
(vi) matters concerning remuneration;

七　その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
(vii) other matters as specified by an Ordinance of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism and Cabinet Office Ordinance.

媒介契約書面の記載事項

① 宅地または建物を特定するために必要な表示 　・土地であれば所在・地番・面積等 　・建物であれば所在・種類・構造・床面積等

② 価格または評価額 　・価格 : 売買物件の売出し額。評価額 : 交換物件の媒介依頼価額 　・価額等の根拠の明示義務 : 業者は、売買価額または評価額につき意見を 　　述べるときは根拠を明らかにしなければならない (口頭でもよい) 　・意見の根拠 : 「価格査定マニュアル」 ((公財) 不動産流通推進センター) 　　によるなど、合理的な説明がつくものであること。なお、そのための費 　　用は、別途請求不可

③ 媒介契約の別 　　(当該宅地または建物について、依頼者が他の業者に重ねて売買または交 　　換の媒介または代理を依頼することの許否、及び、これを許す場合の他 　　の業者を明示する義務の存否に関する事項) 　・後述する、「専任媒介契約」か、「専属専任媒介契約」か、「明示義務 　　のある一般媒介契約」か、「明示義務のない一般媒介契約」かの別

④ 当該建物が既存建物であるときは、建物状況調査を実施する者のあっせん 　に関する事項 (施行規則15条の8) 　・建物状況調査 : 既存建物の屋根・柱・床・外壁など構造耐力上主要な部 　　分または雨水の侵入を防止する部分について一定の資格者が行う調査。 　　この調査を実施している場合は、重要事項説明において結果の概要とし 　　て説明される 　・建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載する 　・建物状況調査自体は義務ではないので、この調査を行うかどうかは任意 　・あっせんした場合でも、媒介報酬とは別にあっせんに係る料金は受け取 　　れない 　・一定の資格者は、建築士法2条1項に規定する建築士であって、国土交通 　　大臣が定める講習を修了した者でなければならない

⑤ 媒介契約の有効期間、及び解除に関する事項

⑥ 指定流通機構への登録に関する事項 　・登録すべき事項 : 対象物件の所在・規模、売買すべき価額 (交換の場合 : 　　評価額)、対象物件に係る法令上の制限で主要なもの、専属専任媒介契約 　　である場合はその旨、など。一般媒介契約の場合でも登録するか否かを 　　記載し、登録する場合は、登録事項を記載する必要がある 　・物件の所有者の氏名・住所は、登録しない

⑦ 報酬に関する事項

⑧ 依頼者が、媒介契約の内容に違反して、契約を成立させた場合の措置 　・次の3つの場合がある 　　i) 専任媒介契約・専属専任媒介契約で、依頼者か他の業者の媒介や代 　　　理により売買または交換の契約を成立させたときの措置 　　ii) 専属専任媒介契約において、依頼者が、売買または交換の媒介を依 　　　頼した業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締 　　　結したときの措置 　　iii) 明示義務のある一般媒介契約において、依頼者が、明示していない 　　　他の業者の媒介または代理による契約を成立させたときの措置 　　・具体的には、違約金や損害賠償額の定めである

⑨ 媒介契約が、国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものである 　か否かの別 　・標準約款を用いなくてもよいが、用いたか否かを記載すべし、という趣 　　旨

媒介契約の別

一般　　 媒介契約	明示型	同じ物件につき、依頼者が、他の業者に重ねて代理・ 媒介を依頼できるが、その依頼先の明示が必要なもの
	非明示型	同じ物件につき、他の業者に重ねて代理・媒介を依 頼でき、かつ、その依頼先の明示は不要であるもの
専任　　 媒介契約	専任 媒介契約	同じ物件につき、他の業者に重ねて代理・媒介を依 頼できないが、依頼者が自分で発見した相手と契約 を成立させても (自己発見取引)、媒介契約違反とは ならないもの
	専属専任 媒介契約	同じ物件につき、他の業者に重ねて代理・媒介を依 頼できず、かつ、業者の探した相手方以外の者と契 約を締結することができない旨の特約がある専任媒 介契約 (自己発見取引も禁止される)

※自己発見取引 : 依頼者が自分で発見した相手と、依頼した業者の媒介を介さずに売買契約等を行うこと
※専属専任媒介契約 : 業者か探した相手方以外の者と契約を締結することができないタイプの契約方式 (= 自己が発見した相手と契約する場合も、その業者が媒介して行う)

２ 宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
(2) If a Real Estate Broker states an opinion regarding a price or appraised value as provided for in item (ii) of the preceding paragraph, the Real Estate Broker must clarify the basis on which said opinion is made.

「価格査定マニュアル」 　・戸建住宅 : 原価法 　・マンション及び住宅地 : 取引事例比較法 　・年間 3,630円（税込） 　(公財) 不動産流通推進センター

※原価法、取引事例比較法については
　鑑定評価をご覧下さい。
※査定費用は、依頼者に請求できません。
　(上の②)

３ 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。
(3) The effective term of a Mediation Agreement that prohibits a requesting party from making a request to have another Real Estate Broker provide mediation or agency services for a sale or exchange (hereinafter referred to as "Exclusive Mediation Agreement") may not exceed three months. Any prescribed period longer than this is deemed to be three months.

４ 前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から三月を超えることができない。
(4) The effective term as provided for in the preceding paragraph may be renewed by the submission of an application by the requesting party.Provided, however, that the effective term as extended may not exceed three months from the time of renewal.

有効期間

専任媒介契約	一般媒介契約
・有効期間は3カ月が上限 ・3カ月より長い期間を定めたとき → 3カ月に短縮 ・有効期間は、依頼者の申出により、更新できる ・以上は、専属専任媒介契約でも同様	・有効期間の上限の定め 　はない ・自動更新の特約も有効

５ 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。
(5) If a Real Estate Broker concludes an Exclusive Mediation Agreement; the Real Estate Broker must, pursuant to the provisions of an Ordinance of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, register the location, size, and characteristics of a Building Lot or building subject to said Exclusive Mediation Agreement; the price at which said Building Lot or building should be sold; and other matters as specified by an Ordinance of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism with a person designated by the Minister of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (hereinafter referred to as the "Real Estate Information Network System") in order to facilitate searches of agreement counterparties.

６ 前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
(6) A Real Estate Broker that carries out a registration under the preceding paragraph must, without delay, deliver a document attesting to said registration as prescribed in Article 50-6 to the requesting party.

（登録を証する書面の発行） (Issuance of a document proving registration) 第五十条の六　指定流通機構は、第三十四条の二第 五項の規定による登録があつたときは、国土交通省 令で定めるところにより、当該登録をした宅地建物 取引業者に対し、当該登録を証する書面を発行しな ければならない Article 50-6 If a registration under Article 34-2, paragraph (5), has been carried out, a Real Estate Information Network System must, pursuant to the provisions of an Ordinance of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, issue a document attesting to said registration to the Real Estate Broker that carried out said registration.

７ 前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
(7) If a Real Estate Broker as provided for in the preceding paragraph concludes an agreement for selling or exchanging a Building Lot or building pertaining to a registration under paragraph (5), the Real Estate Broker must, without delay and pursuant to the provisions of an Ordinance of the Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, provide notification of the fact thereof to the Real Estate Information Network System pertaining to said registration.

専任媒介契約	一般媒介契約
指定流通機構 (レインズ) への登録義務あり ア) 登録期間 　・専任媒介契約 → 契約締結の日から7日以内 　・専属専任媒介契約 → 契約締結の日から5日 　　以内 　　(いずれも、媒介契約締結の当日、及び、業者 　　の休業日は含まれない) イ) 登録したときは、(指定流通機構が発行した) 　登録済証を依頼者に引き渡す ウ) 成約したときは、成約情報の通知義務あり	宅建業法上の 登録義務はない

８専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、一週間に一回以上）報告しなければならない。
(8) A Real Estate Broker that has concluded an Exclusive Mediation Agreement must submit a report on the processing status of operations pertaining to said Exclusive Mediation Agreement to the requesting party at least once every two weeks (or at least once a week for an Exclusive Mediation Agreement that includes special provisions to the effect that the requesting party is unable to conclude an agreement for sale or exchange with a person other than a counterparty searched by said Real Estate Broker).

専任媒介契約		一般媒介契約
専任媒介契約	2週間に1回以上	定期的な報告義務 　　はない
専属専任媒介契約	1週間に1回以上

９ 第三項から第六項まで及び前項の規定に反する特約は、無効とする。
(9) Any special provision contravening the provisions of any of paragraphs (3) through (6) or the preceding paragraph is hereby invalidated.

[問題1]
　宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約 (専属専任媒介契約ではないものとする。) を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア　Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。
イ　AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。
ウ　Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。
エ　AがBに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第2条第1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。
1　一つ
2　二つ
3　三つ
4　四つ　(宅建士問題　令和元年-31)
[解答]　1
ア　✕
　専任媒介 → レインズへの登録は7日 (休業日不算入) 以内
　宅建業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、専任媒介契約の締結の日から7日 (専属専任媒介契約では、5日) 以内に、 目的物である宅地または建物について指定流通機構 (レインズ) に登録しなければなりません。この期間には、休業日は算入しません。
イ　✕
　専任媒介契約の有効期間が3月を超えたとき → 3月に短縮
　専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができません。3月より長い期間を定めたときは、3月に短縮されます。媒介契約が無効になるわけではありません。
ウ　✕
　専任媒介契約 → 相手が宅建業者でも業務処理状況を報告する
　専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対し、専任媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上 (専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上) 報告しなければなりません。相手が宅建業者であっても同様です。
エ　○
　建物状況調査を実施する者 → 講習を修了した建築士
　宅建業者が既存建物について建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は、建築士法2条1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければなりません。
　以上により、正しいものは、エ一つです。

[問題2]
　宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却についての媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば、正しいものはどれか。
1　Aが甲住宅について法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
2　Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内 (休業日を含まない。) に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
3　Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。
4　AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。　(宅建士問題　平成30年-33)
[解答]　4
1　✕
　媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載
　媒介契約書面には、対象となる建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要がありますから、依頼者があっせんを希望しなかった場合は、あっせんをしない旨を記載する必要があります。
2　✕
　専属専任媒介契約 → 「5日」以内に指定流通機構に登録
　専任媒介契約の場合は契約締結の日から7日以内、専属専任媒介契約の場合は契約締結の日から5日以内に指定流通機構 (レインズ) に登録をしなければなりません。この期間については、休業日は算入しません。
3　✕
　価額の査定等に要した費用は、依頼者に請求できない
　根拠のある「価格査定マニュアル」 ((公財) 不動産流通推進センター)　年間 3,630円　によっても、依頼者に請求できません。
4　○
　専任媒介 → 他の業者が媒介・代理した場合の措置を記載
　具体的には違約金・損害賠償金の定めを記載します。

[問題3]
　宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約 (専属専任媒介契約ではない媒介契約) を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア　Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
イ　当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。
ウ　Aは、当該専任媒介契約の日から7日 (ただし、Aの休業日は含まない。) 以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。
エ　当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はAの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びBがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。
1　一つ　2　二つ　3　三つ　4　四つ
　(宅建士問題　平成29年-43)
[解答]　1
ア　○
　専任媒介契約 → 2週間に1回以上業務処理状況を報告。申込みがあればその報告も。
　専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上業務の処理状況を依頼者に報告しなければなりません。また、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません。
イ　✕
　専任媒介契約 → 依頼者の申出がなければ、一切更新はできない
　専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができません。この有効期間は更新することができますが、必ず依頼者の申出が必要です。
ウ　✕
　指定流通機構への登録書面は「引渡し」が必要
　宅建業者は、専任媒介契約の締結の日から7日 (専属専任媒介契約では5日、いずれも休業日含まず) 以内に、依頼に係る物件について所定の事項を指定流通機構 (レインズ) に登録しなければなりません。物件情報を登録した宅建業者は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。提示のみでは足りません。
エ　✕
　指定流通機構への情報登録費用は、報酬とは別途に受領不可
　専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅建業者の負担です。依頼者が宅建業者に特別に依頼した広告に係る費用については、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用を依頼者に請求することができ、これは成約の成否にかかわりません。しかし、指定流通機構への情報登録費用については、報酬の限度額を超えて依頼者に請求することはできません。
　以上により、正しいものはアの一つです。

[問題4]
　宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却に係る媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において一般媒介契約とは、専任媒介契約でない媒介契約をいう。
1　AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。
2　AがBと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。
3　AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するAの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。
4　Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の2第1項に規定する書面に売買すべき価額を記載する必要はない。　(宅建士問題　平成28年-27)
[解答]　3
1　✕
　媒介契約書面には「標準媒介契約約款に基づくか否か」の記載が必要
　宅建業者は依頼者に交付する書面に「当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」を記載する必要があります。
2　✕
　売買契約が成立 → その旨を指定流通機構に通知 (成約通知)
　成約したときは、引渡しが完了していなくても遅滞なく通知しなければなりません。
3　○
　媒介契約書面に宅地建物取引士の記名押印ほ不要
　媒介契約書面には宅建業者の記名押印は必要ですが、宅地建物取引士の記名押印は不要です。
4　✕
　媒介契約書面 → 売買すべき価額の記載必要
　一般媒介契約か専任媒介契約かを問わず、媒介契約を締結したときは、宅建業者は、遅滞なく、所定の事項を記載した媒介契約書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければなりません。売買すべき価額 (交換の場合は評価額) は、媒介契約書面に記載しなければならない事項です。

[問題5]
　宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却に係る媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア　AがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
イ　AがBとの間で媒介契約を締結した場合、Aは、Bに対して遅滞なく法34条の2第1項に基づく書面を交付しなければならないが、Bが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。
ウ　AがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
エ　AがBとの間で一般媒介契約 (専任媒介契約でない媒介契約) を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
1　一つ　2　二つ　3　三つ 4　四つ
　(宅建士問題　平成26年-32)
[解答]　3
ア　✕
　専任媒介契約 → 物件情報の指定流通機構への登録必要
　宅建業者は、たとえ依頼者から指定流通機構 (レインズ) への登録をしない旨の申出があった場合でも、登録をしないと宅建業法に違反します。
イ　✕
　依頼者が宅建業者でも、媒介契約書面の交付は省略できない
　宅建業者であろうとなかろうと、依頼者は依頼者ですから。
ウ　✕
　専任媒介契約 → 依頼者の申出がなければ、一切更新はできない
　専任媒介契約 (専属専任媒介契約も) では、自動更新及びその特約は無効です。
エ　○
　依頼者が媒介契約の内容に違反したときの措置 → 媒介契約書の記載事項
媒介契約書には、締結された媒介契約が専任媒介契約か一般媒介契約か、一般媒介契約の場合は明示型か非明示型かなどを記載しなければなりませんが、さらに、依頼者がその内容に違反した場合の措置 (徴収する違約金の額など) に関する事項も記載します。
　以上により、誤っているものはア、イ、ウの三つです。

[問題6]
　宅地建物取引業者Aが、B所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1　Aは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。
2　AがBに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Aはそのことを理由として指示処分を受けることがある。
3　AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日 (ただし、Aの休業日は含まない。) に1回報告するという特約は有効である。
4　Aは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。
[解答]　2
1　✕
　登記された権利の種類及び内容 → 指定流通機構への登録不要
「登記された権利の種類及び内容」は、重要事項の説明書類には記載しなければなりませんが、指定流通機構への登録では不要です。
2　○
　登録証の引渡し義務違反 → 業法違反 = 指示処分事由
　指示処分は、監督処分の一つで、これに従わないときは1年以内の期間を定めて業務停止処分を受ける場合があります。
3　✕
　専任媒介契約 → (休業日を含んで) 2週間に1回以上報告
　休業日を含まないのは、指定流通機構への登録のときです。一方、依頼者への報告では、休業日を含まないとすると間隔が開き過ぎるので「休業日を含んで」となる訳です。
4　✕
　成約通知 → 契約の成立後遅滞なく行う
　「引渡し」時期にかかわりなく、成約後遅滞なく指定流通機構に通知しなければなりません。

宅建業法三十四条の三　代理

（代理契約）
(Agency agreement)
第三十四条の三　前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する。
Article 34-3 The provisions of the preceding article apply mutatis mutandis to an agreement requesting agency services for the sale or exchange of a Building Lot or building from a Real Estate Broker.
　無権代理 (応用編) 資格の融合説・併存説
　をご覧下さい。代理と相続がらみの問題は、代理の総仕上げとなるもので、いくつか判例を覚えておきましょう。
　ぶんぶんの進路歳時記様の
　国公立私立大学世界史直前チェック (アフリカ3　19世紀)をご覧下さい。ムハンマド = アリーは、ナポレオン軍がエジプトに侵攻してきたとき、民衆の支持を得てエジプト総督を自称してナポレオン軍と戦いました。オスマン帝国も後づけですがムハンマド = アリーのエジプト総督を承認しました。「追認」ですね。
ぶんぶんの進路歳時記様、ありがとうございます。

[問題1]
　次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び判例並びに下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
　本人が無権代理行為の追認を拒絶した場合には、その後に無権代理人が本人を相続したとしても、無権代理行為が有効になるものではないと解するのが相当である。けだし、無権代理人がした行為は、本人が追認をしなければ本人に対してその効力を生ぜず (民法113条1項)、本人が追認を拒絶すれば無権代理行為の効力が本人に及ばないことが確定し、追認拒絶の後は本人であっても追認によって無権代理行為を有効とすることができず、右追認拒絶の後に無権代理人が本人を相続したとしても、右追認拒絶の効果に何ら影響を及ぼすものではないからである。
1　本人が無権代理行為の追認を拒絶した場合、その後は本人であっても無権代理行為を追認して有効な行為とすることはできない。
2　本人が追認拒絶をした後に無権代理人が本人を相続した場合と、本人が追認拒絶をする前に無権代理人が本人を相続した場合とで、法律効果は同じである。
3　無権代理行為の追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。
4　本人が無権代理人を相続した場合、当該無権代理行為は、その相続により当然には有効とならない。
[解答]　2
　本問の判決文は、最高裁判決平成10年7月17日によるものです。
1　○
　追認拒絶により効果不帰属が確定。その後の追認は不可
　本人が追認を拒絶すれば無権代理行為の効力が本人に及ばないことが確定し、その後は本人であっても追認によって無権代理行為を有効とすることはできません。　(民法113条)
2　✕
　無権代理人が本人を相続したのが追認拒絶の前と後では、法律効果は異なる
　本人が無権代理行為の追認を拒絶すれば、その時点で無権代理行為の本人への効果不帰属が確定し、その後の相続では、効果不帰属の状態が承継されます。一方、無権代理人が本人を単独相続した場合は、本人と無権代理人との資格が同一人に帰するに至る (追認拒絶権と追認権の両権利が帰属する) ことになりますが、信義則上、もともと無権代理人であった相続人の追認拒絶権は認められない以上、無権代理人行為は相続とともに当然に有効 (はじめから効果帰属) となります。したがって、本人が追認拒絶をした後に無権代理人が本人を相続した場合と、本人が追認拒絶をする前に無権代理人が本人を相続した場合とでは、法律効果は異なります (逆になります)。　(判決文、判例)
3　○
　　追認すると、初めから効果帰属 (有効) となるのが原則
　追認は、別段の意思がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生じます。ただし、第三者の権利を害することはできません。　(116条)
4　○
　本人が無権代理人を相続した場合、本人は追認拒絶可能
　本人が無権代理人を相続した場合、本人はもともと本人として有していた権利 (追認拒絶権) を行使できます。ただし、無権代理人としての責任も相続するので、相手方が善意・無過失の場合には履行の請求を受ける場合があり、結果的に追認したのと同様 (効果帰属 = 有効) となる場合もありますから、相続により当然に有効になるのではなく、有効になることもあるということです。　(判例、117条)

不思議の国のアリス～イタリア語

英:There seemed to be no use in waiting by the little door, so she went back to the table, half hoping she might find another key on it, or at any rate a book of rules for shutting people up like telescopes: this time she found a little bottle on it, ('which certainly was not here before,' said Alice,) and round the neck of the bottle was a paper label, with the words 'DRINK ME' beautifully printed on it in large letters.
伊:Ma che serviva star lì piantata innanzi all’uscio? Alice tornò verso il tavolinetto quasi con la speranza di poter trovare un’altra chiave, o almeno un libro che indicasse la maniera di contrarsi come fa un cannocchiale: vi trovò invece un’ampolla, (e certo prima non c’era, — disse Alice), con un cartello sul quale era stampato a lettere di scatola: “Bevi.”

まとめ

　媒介契約は、一般媒介契約なら明示型と非明示型の別、専任媒介契約なら専属でない専任媒介契約と専属専任媒介契約の別をしっかり区別しましょう。

固定資産税

　Click Fix詐欺に御注意下さい。例えば、当ブログとは無関係の○○○○日記というのがあります。今時 s 無しの http://～はかなり怪しいです。これを開くと左上に小さくHOMEボタンがありますが、絶対にクリックしてはいけません。個人情報の入力フォームの画面に誘導される、あるいはマルウェアを送り込まれるかも知れません。 　ロゴにも注意しましょう。🌐のマークはBIGLOBE様のサーバ、https～www2s.biglobe.ne.jpやwww2u.biglobe.ne.jpで使われていたもので、2007年でサービスは終了しています。 　ロゴが🌐の他🌍️🌎️🌏️の地球マークになっていたら要注意です。URLがちゃんと www.biglobe.ne.jpになっているでしょうか？　ひょっとして biglobeのところや neのところ、おかしくありませんか？

　限界ニュータウン探訪記様の
　限界分譲地に跋扈する違反業者　前編をご覧下さい。「予想を超える高額査定で舞い上がってしまった地主が媒介契約を結んでしまうと、業者は、売却に向けての宣伝広告費や交通費、管理費などの名目で、売主に諸費用を請求する。」とあります。
　限界ニュータウン探訪記様、ありがとうございます。

　ぶんぶんの進路歳時記様の
　世界史の入試問題を解いてみた (2026　北海道大学)をご覧下さい。北海道大学に入学された学生さんは、是非、夕張市やニセコ等を訪れてみて下さい。
　ぶんぶんの進路歳時記様、ありがとうございます。

目次

1. 課税の方法
2. 固定資産税の基本
3. 固定資産税の課税標準
4. 固定資産税の税率
5. 固定資産税の税額
6. 都市計画税
7. 不思議の国のアリス～フランス語

課税の方法

(1) 税の構造

① 課税主体 : 課税権者 (WHO　誰が課税するか) ② 課税客体 : 課税対象 (WHAT　何に対して課税するか) ③ 非課税となる場合 : 課税が免除される場合 (WHEN 特別に課税しないときとは) ④ 徴収方法 : (HOW　どのように) ⑤ 納税義務者 : (WHO　誰が納税するのか) ⑥ 課税標準 : (WHAT　何を基準に課税するか) ⑦ 税率 : (HOW MUCH　いくらか) ⑧ 各種の特例 : (WHAT　課税標準の特例・軽減税率・課税の特例など)

⑥⑦⑧については「住宅・居住用財産に関する特例」に注意しましょう。

(2) 基本算式と納税額を引き下げる方法
① 基本算式

「課税標準 (A)　✕　税率 (B)　=　税額 (C) (1,000円未満は切捨て)　　　　(100円未満は切捨て)

　基本算式は、①の通りです。「課税標準 (A)」 (税によって呼び名に違いがある場合が、あります) に税率 (B) を掛けて納付すべき税額 (C) を出します。
　ただし、広く住宅を供給するという政策目的を達成するするために、しばしば最終的に納税額を引き下げる減税が行われます。次は、その方法です。

i) 課税標準 (A) を下げる = 「課税標準の特例」 ii) 税率 (B) を下げる = 「課税の特例」・「軽減税率」 iii) 算出された税額 (C) の一定額 (割合) をカット = 「減額の特例」等 iv) 特殊な計算方法を用いる = 「計算の特例」

　不課税は、本来的に課税の対象外である場合です。
　非課税は、政策的配慮から本来課税の対象である場合でも課税しないとする場合です。

固定資産税の基本

① 課税主体
　固定資産税は、毎年1月1日現在に所在する固定資産 (土地、家屋、償却資産) について、その固定資産所在の市町村が、その所有者に対して課す市町村税です。(納付通知書が送付される普通税という点では不動産取得税と同じですが、都道府県税ではありません。ただし、東京23区内は、東京都が課税主体)
　基本的には、ごみ🚮の収集、道路🛣️の清掃など市町村の行政サービスを受ける、いわば対価として納税されるという考え方です。
② 課税客体
　土地、家屋は分かると思います。償却資産とは、土地・家屋以外で事業の用に供することができる資産で減価償却の対象となる資産 (機械、工具、車両など) のことです。
③ 非課税となる場合
　相続放棄していない限り、相続人にも課せられます。免税点 (後述) はあります。
④ 徴収方法
　普通徴収の方法です。納税通知書は納期限前10日までに納税者に交付されます。
　納期は4月、7月、12月および翌年の2月中において、条例で定めます (市町村はこれと異なる納期を定めることもできますが…)
「市内に (4、7、12)住む人2月中」と覚えるのだそうです。
⑤ 納税義務者

原　則	1月1日 (賦課期日) 現在で、固定資産課税台帳に所有者として登記・ 登録されている者 　・不動産質権の目的となっている土地 : 不動産質権者 　・100年より永い地上権の目的となっている土地 : 地上権者
例　外	① 台帳に登録されている所有者が 　1月1日前に死亡している場合	1月1日現在の「現実の所有者」
	② 災害等によって、所有者の所在 　が不明	1月1日現在の「使用者」

固定資産税の課税標準

　固定資産税の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格です。原則として、3年間据え置かれます (基準年度主義)。
　ただし、地目の変更や家屋の改築等の特別の事情により基準年度の価格を据え置くことが適当でない場合には、類似する土地・建物の台帳登録価格によるとされています。

・固定資産の価格等の決定　固定資産の価格 (台帳登録価格) は、原則として市町村長が、総務大臣が定める固定資産評価基準によって、毎年3月31日までに決定します。

・固定資産の実地調査　市町村長は、固定資産評価員または補助員に、当該市町村所在の固定資産の状況を、毎年少なくとも1回調査させます。

・固定資産課税台帳の閲覧、証明書の交付　固定資産課税台帳登録価格について、納税義務者本人、借地権者、建物賃借人などは、一定の範囲において、これを閲覧することができます。また、市町村長は、これらの者の請求があれば、課税台帳に記載されている一定の事項についての証明書を交付しなければなりません。台帳閲覧の範囲は限定されていて
i) 納税義務者は納税義務に係る固定資産
ii) 借地権者は権利の目的である土地
iii) 建物賃借人は権利の目的である家屋とその敷地
　に限られます。
　課税台帳に登録された価格に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に、審査の申出をすることができます。その不服を審査するために、市町村に、固定資産評価審査委員が設置されます。

・縦覧帳簿の縦覧　固定資産税の納税者は、市町村長により作成される「土地価格等縦覧帳簿」及び「家屋価格等縦覧帳簿」により、原則として、毎年4月1日から、4月20日または当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、当該土地または家屋が所在する市町村内の他の土地・家屋の台帳登録価格を縦覧することができます。

	課税台帳の閲覧	縦覧帳簿の縦覧
誰が	納税義務者、借地権者 建物賃借人　ほか	納税者
対象	課税台帳登録価格　等	その市町村内の他の土地・家屋の台帳登録価格
期間	通年	毎年4月1日から、4月20日または当該年度の最初 の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間

・区分所有に係る家屋と敷地についての納税
　共有物に関する課税の原則は共有者が連帯して納税義務を負いますが、例外として、区分所有に係る家屋と敷地については、各区分所有者が専有部分の持分割合 (=床面積の割合) に応じて按分した額を納付する義務を負います。

　前回の不動産取得税とのつながりで言いますと、不動産取得税も課税標準の拠り所は固定資産課税台帳で、この課税台帳に登録されていない新築や増改築建物などは知事が価格を決めて、結果、課税台帳に価格が台帳に記載される訳ですから、固定資産税では課税台帳さえ見れば課税標準が分かるのですね。

課税標準

　後は、不動産取得税と比較すれば理解が速いでしょう。免税点は次の通りです。

土　地	30万円
家　屋	20万円
償却資産	150万円

　土地については、更地でない場合に限り課税標準からの控除があります。不動産取得税のときは更地であろうがなかろうが宅地及び宅地比準土地であれば課税標準は1/2になるのでした。固定資産税では、更地でない限り200㎡以下 (小規模住宅用地) の部分は1/6、200㎡超で家屋の床面積の10倍以内の部分は1/3になります。
　　🏠️　200㎡　　　家屋の床面積の10倍　
　　1/6　　　　1/3

　ところで空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は、2023年12月に改正施行され、次の通りです。
【手続きと代執行】
立入調査: 自治体が危険な空き家へ調査を実施。
指導・助言: 管理状況の改善を求める。
勧告: 従わない場合、勧告（固定資産税の特例解除）。
命令・代執行: 是正命令に従わない場合、行政が強制的に解体等を実施し、費用は所有者負担

固定資産税の税率

　一律1.4%です。

税率　1.4%

　200㎡以下の面積で台帳価格1,000万円の敷地なら
　1,000万円 × 1/6 × 0.014 = 2万3,300円
となります (実際は公示価格の70%位が評価額なので、もっと安くなりますが省略します)。ところが管理不全の空き家の敷地、または更地だと1/6の軽減措置がないため14万円の納税額になります。こうなると相続人とかが原野商法の二次被害に遭う訳です。冒頭の限界ニュータウン探訪記様の記事の最後のほう
　12月　末日くらいまでに弊社にご一報頂ければ幸いです。と相手方に判断させる暇を与えない、いわゆる詐欺の手口ですね。

固定資産税の税額

　新築住宅の場合は特例があります。

適用要件

i) 居住用の部分の床面積が、総面積の1/2以上であること ii) 居住用の部分の床面積が、50㎡以上280㎡以下であること

　この要件を満たせば、新築住宅は、その住宅に関し新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分 (新築の中高層耐火建築物である住宅に係る場合は5年度分) に限り、床面積が120㎡までの部分について、税額の1/2相当額が減額されます。

税額の1/2相当額が減額

都市計画税

　市町村が、都市計画区域内で都市計画事業や土地区画整理事業を行うための費用に充てるため課税する税です (市町村税・目的税) 。固定資産税とあわせて徴収されます。

課税客体	都市計画区域のうち、原則として市街化区域に所在す る土地及び家屋
納税義務者	「所有者」
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	0.3% (制限税率)
住宅用地に対する 課税標準の特例	① 敷地の面積が200㎡超の部分 　　　　　　　　　　⇒台帳登録価格の3分の2に軽減 ② 敷地の面積が200㎡以下の部分 　　　　　　　　　　⇒台帳登録価格の3分の1に軽減

※制限税率とは、地方公共団体が、地方税法の標準税率を超えて課税する場合の、税率の上限のことです。
　都市計画税には、固定資産税にある、新築住宅に対する減額の特例はありません。

[問題1]
　固定資産税に関する次の記述のうち、地方税法の規定によれば、正しいものはどれか。
1　居住用超高層建築物 (いわゆるタワーマンション) に対して課する固定資産税は、当該居住用超高層建築物に係る固定資産税額を、各専有部分の取引価格の当該居住用超高層建築物の全ての専有部分の取引価格の合計額に対する割合により按分した額を、各専有部分の所有者に対して課する。
2　住宅用地のうち、小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1の額とされている。
3　固定資産税の納期は、他の税目の納期と重複しないようにとの配慮から、4月、7月、12月、2月と定められており、市町村はこれと異なる納期を定めることはできない。
4　固定資産税は、固定資産の所有者に対して課されるが、質権又は100年より永い存続期間の定めのある地上権が設定されている土地については、所有者ではなくその質権者又は地上権者が設定資産税の納税義務者となる。　(宅建士問題　令和元年-24)
[解答]　4
1　✕
　即答で✕　→確認
　床面積で按分ですね。
2　✕
　即答で✕　→確認
　1/6ですね。
3　✕
　即答で✕　→確認
　④の徴税方法を聞いています。
4　◎
　即答で◎　→確認
　⑤の納税義務者を聞いています。

[問題2]
　固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　固定資産税は、固定資産が賃借されている場合、所有者ではなく当該固定資産の賃借人に対して課税される。
2　家屋に対して課する固定資産税の納税者が、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る家屋について家屋課税台帳等に登録された価格と当該家屋が所在する市町村内の他の家屋の価格とを比較することができるよう、当該納税者は、家屋価格等縦覧帳簿をいつでも縦覧することができる。
3　固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産課税に係る固定資産について、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるときは、一定の場合を除いて、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。
4　令和2年1月1日現在において更地であっても住宅の建設が予定されている土地においては、市町村長が固定資産課税台帳に当該土地の価格を登録した旨の公示をするまでに当該住宅の敷地の用に供された場合には、当該土地に係る令和2年度の固定資産税について、住宅用地に対する課税標準の特例が適用される。　(宅建士問題　平成29年-24)
[解答]　3
1 ✕
　即答で✕　→確認
　⑤の納税義務者を聞いています。
2　✕
　即答で✕　→確認
　毎年4月1日から、4月20日または当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間です。
3　◎
　即答で◎　→確認
　不服の申出は受け付けます。
4　✕
　即答で✕　→確認
　更地は特例なしです。

不思議の国のアリス～フランス語

英:There seemed to be no use in waiting by the little door, so she went back to the table, half hoping she might find another key on it, or at any rate a book of rules for shutting people up like telescopes: this time she found a little bottle on it, ('which certainly was not here before,' said Alice,) and round the neck of the bottle was a paper label, with the words 'DRINK ME' beautifully printed on it in large letters.
仏:Comme cela n’avançait à rien de passer son temps à attendre à la petite porte, elle retourna vers la table, espérant presque y trouver une autre clef, ou tout au moins quelque grimoire donnant les règles à suivre pour se fermer comme un télescope. Cette fois elle trouva sur la table une petite bouteille (qui certes n’était pas là tout à l’heure). Au cou de cette petite bouteille était attachée une étiquette en papier, avec ces mots « BUVEZ-MOI » admirablement imprimés en grosses lettres.

まとめ

　固定資産税の特例要件としては、住宅は新築で床面積要件等があります。土地は更地はダメで、次のようになります。
[住宅]
　税額からしか控除できません。1/2の減額期間が3年度分 (中高層耐火建築物は5年度分) あります。
[敷地]
　課税標準からしか控除できません。200㎡以下の部分は1/6、200㎡超の部分は1/3です。

不動産取得税

　Click Fix詐欺に御注意下さい。例えば、当ブログとは無関係の○○○○日記というのがあります。今時 s 無しの http://～はかなり怪しいです。これを開くと左上に小さくHOMEボタンがありますが、絶対にクリックしてはいけません。個人情報の入力フォームの画面に誘導される、あるいはマルウェアを送り込まれるかも知れません。 　ロゴにも注意しましょう。🌐のマークはBIGLOBE様のサーバ、https～www2s.biglobe.ne.jpやwww2u.biglobe.ne.jpで使われていたもので、2007年でサービスは終了しています。 　ロゴが🌐の他🌍️🌎️🌏️の地球マークになっていたら要注意です。URLがちゃんと www.biglobe.ne.jpになっているでしょうか？　ひょっとして biglobeのところや neのところ、おかしくありませんか？

　ぶんぶんの進路歳時記様の
　世界史の学習法について考える (その4　試験に出やすい用語の法則　難関大学編)をご覧下さい。
　歴史用語に限らず、用語というものは抽象的です。例えば「人頭税」、イスラーム世界☪️のジズヤですが、一人頭いくらで課税されます。次に「地租」、これは我が国でも「地租改正」でおなじみです。イスラームではハラージュです。納税者は我が国の「租」では、最初は戸籍・計帳に記載された口分田耕作者でした。「調」は機織りの得意な人も下手な人もいたでしょう。「庸」はどうでしょう。灌漑施設作りなどは大切ですが…　いずれにせよ逃亡したくなります。時代は飛んで、1949年にシャウプが来日し、勧告に基づき直接税中心主義や累進所得税制が採用された訳です。
　今回のテーマは、不動産取得税ですが、「不動産を取得する人には『担税力』がある。だから課税するのだ。」と言われます。一方、「人頭税は、『担税力』がない者にまで課税する。」と言われます。ムガル帝国は、アウラングゼーブ帝 (在位1658～1707) の時代に最大領域となりましたが、ジズヤを復活したりしてヒンドゥー教徒を圧迫するものだから…　インド🇮🇳が混乱すると、1623年のアンボイナ事件、1651年の航海法、1652～1654年の第1次英蘭戦争 (2次、3次もあります)、仲の悪かったイギリス🇬🇧、オランダ🇳🇱は、同君連合となり、イギリス東インド会社の株主にはオランダ人もいたそうです。「今後、インドは俺達東インド会社に徴税のことはまかせろ。① 政府～農民間の仲介者には徴税を任せる。見返りは私的土地所有権だ。これをザミンダーリー制と呼ぼう。あるいは、② 農民 (ライヤット) に土地保有権を与えて徴税しよう。ライヤットワーリー制だ。」と言ったかどうか分かりませんが…　その後、インドの植民地化という目的を達成すると、東インド会社は解散して、会社の資産は持分に応じて株主に分配された訳です。株式を発明した人は天才です。業績の良いところで解散するも良し、もし倒産しても株券が紙屑になるだけで、イギリス・オランダ本国にある土地・屋敷まで取り上げられることはないのです。有限責任ですね。リミテッド・カンパニーと呼ばれる由縁です。
　ぶんぶんの進路歳時記様、ありがとうございます。

　さて、今回のテーマである不動産取得税は、相続のときにはかかりません。不動産を購入して取得するわけではないからです。『担税力』とは無関係で根拠が無いからです。しかし、相続税はかかります。
　次の事例を考えましょう。相続税を払うのに窮した夫の○○次郎が相続物件を、あたかも妻である○○花子に売却したように見せかけて次のように登記簿を書き換えました。

権利部 (甲区)　(所有権に関する事項)
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号		権利者その他の事項
1	所有権保存	昭和54年11月21日 第2191号		所有者　何市何町何丁目何番地何号 ○○太郎
	余白	余白		昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項 の規定により移記 平成2年6月20日
2	所有権移転	令和8年3月15日 第3020号		原因　令和7年12月15日相続 所有者　何市何町何丁目何番地何号 ○○次郎
3	所有権移転	令和8年4月16日 第2020号		原因　令和8年4月15日売買 所有者　何市何町何丁目何番地何号 ○○花子

　そして相続物件が妻から第三者に売却されたとします。
　●　→　●　→　○
　夫　　　妻　　第三者
　 民法94条虚偽表示によりますと、第1項から、最初の嘘の取引は、無効です。だから相続物件は夫に復帰します、と考えるのは早合点です。本事例には第三者がいますから、第2項も考えなければなりません。すると第三者が善意 (夫と妻が共謀して虚偽表示を行ったことを知らない) のときは、例え妻が二束三文で売却したとしても、夫から「アンタも過失 (うっかり) があったんだろう。何故、我々が共謀して虚偽表示しているのを見抜けなかったんだ。無効だからチャラにしてやる。」という主張は通らないことになります。何故なら第2項には、善意だけしか書いてありません (過失のことは書いてありません) し、無効は善意の第三者に対抗 (主張のことだと考えて下さい) できません。
　次の事例は、いきなり登記簿からスタートしましょう。先程の登記簿とはどこが違うでしょうか。

権利部 (甲区)　(所有権に関する事項)
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号		権利者その他の事項
1	所有権保存	昭和54年11月21日 第2191号		所有者　何市何町何丁目何番地何号 ○○太郎
	余白	余白		昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項 の規定により移記 平成2年6月20日
2	所有権移転	令和8年3月15日 第3020号		原因　令和7年12月15日相続 所有者　何市何町何丁目何番地何号 ○○次郎
3	所有権移転	令和8年4月16日 第2020号		原因　令和8年4月15日売買 所有者　何市何町何丁目何番地何号 悪徳不動産株式会社

　権利者その他の事項の最後が「悪徳不動産株式会社」に変わっています。詐欺の事例です。
　○　→　●　→　○
　夫　　詐欺師　第三者
瑕疵ある意思表示～錯誤・詐欺・強迫の民法96条　詐欺又は強迫の第3項には「詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。」とあります。取り消して初めて無効になるのです。そして、過失 (うっかり) の責任が第三者に追加されました。これは、詐欺に引っ掛かった夫には、先程の虚偽表示とは違って故意 (わざと) がないからです。だから第三者が助かる要件を厳しくしているのですね。つまり、夫は、悪徳不動産に安く買い叩かれた相続物件を、第三者の悪意 (詐欺の事情を知っていること) か、あるいは過失 (うっかり) を立証すれば取り戻せるのです、とは言っても立証は案外難しいものです。
　民法96条　詐欺又は強迫の第2項の第三者は先程の第三者とは違うので注意しましょう。金策に困ったある会社の社長が2項の第三者です。資力のない従業員に「名前だけ貸してくれ、後でお礼はする」と言って、従業員を保証人に立てて銀行を騙して金💰️を借りる悪人です。保証契約の当事者は銀行と従業員で、第三者が悪人である社長ということになります。銀行が社長による詐欺を知ることができなかったときは、従業員は保証契約を取り消すことができません。これは「詐欺に引っ掛かるのは欲が深いからだ」と言われます。

目次

1. 課税の方法
2. 不動産取得税の基本
3. 不動産取得税の課税標準
4. 不動産取得税の税率
5. 不動産取得税の税額
6. 不思議の国のアリス～ドイツ語

課税の方法

(1) 税の構造

① 課税主体 : 課税権者 (WHO　誰が課税するか) ② 課税客体 : 課税対象 (WHAT　何に対して課税するか) ③ 非課税となる場合 : 課税が免除される場合 (WHEN 特別に課税しないときとは) ④ 徴収方法 : (HOW　どのように) ⑤ 納税義務者 : (WHO　誰が納税するのか) ⑥ 課税標準 : (WHAT　何を基準に課税するか) ⑦ 税率 : (HOW MUCH　いくらか) ⑧ 各種の特例 : (WHAT　課税標準の特例・軽減税率・課税の特例など)

⑥⑦⑧については「住宅・居住用財産に関する特例」に注意しましょう。

(2) 基本算式と納税額を引き下げる方法
① 基本算式

「課税標準 (A)　✕　税率 (B)　=　税額 (C) (1,000円未満は切捨て)　　　　(100円未満は切捨て)

　基本算式は、①の通りです。「課税標準 (A)」 (税によって呼び名に違いがある場合が、あります) に税率 (B) を掛けて納付すべき税額 (C) を出します。
　ただし、広く住宅を供給するという政策目的を達成するするために、しばしば最終的に納税額を引き下げる減税が行われます。次は、その方法です。

i) 課税標準 (A) を下げる = 「課税標準の特例」 ii) 税率 (B) を下げる = 「課税の特例」・「軽減税率」 iii) 算出された税額 (C) の一定額 (割合) をカット = 「減額の特例」等 iv) 特殊な計算方法を用いる = 「計算の特例」

　不課税は、本来的に課税の対象外である場合です。
　非課税は、政策的配慮から本来課税の対象である場合でも課税しないとする場合です。

不動産取得税の基本

① 課税主体
　当該不動産の所在する都道府県 (市町村ではない) です。
② 課税客体
　不動産取得税というからには、不動産の取得に対して課税されるのですが
・「家屋の取得」
　家屋には、住宅の他、店舗、工場、倉庫も含みます。このうち、住宅の場合は軽減措置があります。これについては後述します。家屋の新築の他、増築、改築による場合も含みます。家屋の改築の場合、改築によって家屋の価格が増加した場合に、増加した価格を課税標準とします。
・「土地の取得」
　土地のうちで、宅地の場合は色々と軽減措置があります。これについては後述します。
③ 非課税となる場合
　相続 (包括承継) は非課税です。また、遺贈 (包括遺贈) も非課税です。これらはプラスの財産もマイナスの財産も引き継ぐので『担税力』に無関係だからです。また、法人の合併も非課税です。一方、売買 (特定承継) や特定遺贈 (相続人以外への遺贈) は、資力 = 担税力のある人が相手なので課税されます。
　共有物の分割も、分割前の持分の割合を超えなければ非課税です。
　国、地方公共団体、地方独立行政法人 (県立大学、県立病院など) が不動産を取得する場合も非課税です。しかし、独立行政法人 (私立大学、私立病院など) が不動産を取得する場合は非課税とならない場合があるので注意です。
④ 徴収方法
　普通徴収といって、納税通知書が送付されてきますから、記載内容に期限とかコンビニで納付してもよいとか書かれていますから、それに従えばよいのです。
⑤ 納税義務者

原　則	当該不動産の現実の取得者 (個人・法人)
家屋の新築の 場合の特例	① 最初の使用・譲渡あり 　「最初の使用または譲渡」を基準に、当該家屋の所有者ま 　たは譲受人に課税 ② 新築後6カ月経ても最初の使用・譲渡なし 　家屋が新築された日から6カ月を経過して、なお最初の使 　用または譲渡がない場合は、新築された日から6カ月が経 　過した日の当該家屋の所有者に課税

※②は、分譲住宅・分譲マンション等については、その買主に課税するのが原則ですが、6カ月経っても売買がない、つまり売れ残った場合は「建築主」(分譲業者など) に課税するという意味です。
※②の売主が宅建業者の場合は、6カ月が1年に延長されます。

不動産取得税の課税標準

　税の構造の⑥に取り掛かりましょう。不動産を取得した時の不動産の価格が課税標準となります。固定資産課税台帳に固定資産の価格が登録されている不動産の場合は、その価格が、不動産取得税の課税標準となります。
　家屋の改築をして家屋の取得とみなした場合の課税標準は、当該改築により増加した価格とします。
　課税台帳に価格が登録されていない不動産 (新築など) 、または、増築、改築、地目の変更 (農地→宅地等) のように台帳登録の価格によりがたい不動産については、知事が課税標準となる価格を決定することになっています。以上のようにして課税標準が決定されます。

課税標準

　課税標準では「免税点」を覚えましょう。課税標準があまりにも安いと、納税通知書の印刷代・郵送代、人件費、…　徴税コストのほうが多くかります。土地の売買代金、家屋の建築に係るもの (増築、改築、…)、家屋の売買に係るもの、それぞれ次のように決められています。
　　　　　　免税点
　　非課税　←●　　　

免税点

土地	10万円
家屋	建築に係るもの	23万円
	売買に係るもの	12万円

「土地は父ちゃん、家屋は兄さん・妹に」と覚えるのだそうです。

　次に「床面積要件」を覚えましょう。倉庫や工場に適用はありませんが、住宅にはあります。住宅の床面積が次の範囲内に収まれば、軽減措置を受けられるかも知れないのです。
　　50㎡　　　　　　　　　　240㎡
　　　●→　軽減措置の適用　←●　　
(賃貸用住宅の下限は40㎡)
ここで注意すべきは、分譲マンションの場合で、登記簿の専有部分の面積だけで考えてはいけないのです。共用部分も考えなければなりません。例えば、専有部分の床面積が50㎡未満の場合、適用を受けられないかと言えば必ずしもそうでなく、エントランス等の共用部分の持分面積を加算すれば受けられますし、大部屋で専有部分の床面積が240㎡未満であっても、共用部分の持分面積を加算すると適用範囲外で軽減措置が受けられません。計算の仕方は、区分所有法14条　共用部分の持分の割合をご覧下さい。

　さらに「新耐震基準」に適合しているかも軽減措置適用の要件となります。先程の「床面積要件」と「新耐震基準」の二つとも満たしている住宅を「特例適用住宅」と言います。

　どのくらい控除されるかといえば、個人・法人が6戸あるアパートを新築 (当然、新耐震基準を満たしています) した場合、1戸当たり1,200万円 (「認定長期優良住宅」に認定されると1,300万円) 、つまり、1,200万円 × 6 = 7,200万円が課税標準から控除されるのです。

　既存住宅は、個人が自己居住用 (法人はダメということです) に限り控除され、新築日により、次のようになります。新耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されますので、物件購入の際は、竣工日ではなく「建築確認日」を確認することです。

新築日	控除額
1997年4月1日以降	1,200万円
1989年4月1日～1997年3月31日	1,000万円
1985年7月1日～1989年3月31日	450万円
1981年7月1日～1985年6月30日	420万円
1976年1月1日～1981年6月30日	350万円
1973年1月1日～1975年12月31日	230万円
1964年1月1日～1972年12月31日	150万円
1954年7月1日～1963年12月31日	100万円

　次に土地については、宅地評価土地 (宅地及び宅地比準土地) の取得に対して、課税標準の1/2が控除されます。
　宅地評価土地の課税標準　→　1/2が控除

不動産取得税の税率

　税の構造の⑦は、税率です。

税　率

　これは簡単です。あらゆる土地、あらゆる住宅では3/100、つまり、3%を課税標準に掛ければ税額になりますし、住宅以外の倉庫・工場とかなら4%を掛ければ税額が求められるのです。

本　則		4/100
特　例	土　地	3/100
	住　宅	3/100

　ここまでのところで、具体的に計算してみましょう。
[分譲マンションの建物部分]
　延べ床面積90㎡、評価額1,250万円
　延べ床面積90㎡は、床面積要件50㎡～240㎡の範囲内ですし、新築なので新耐震基準もクリアしてますから、特例適用住宅です。課税標準1,250万円から1,200万円が控除されて50万円、この3%の1万5千円が税額です。
　ところが床面積要件・新耐震基準を満たさない、あるいは不動産屋などの法人が購入する中古分譲マンションの場合は控除されませんから、1, 250万円×3％＝37万5000円　これが取得者 (=買主) が支払う税額です。床面積要件・新耐震基準をクリアしている中古分譲マンションを、個人が自己居住用に購入する場合は、新築日 (正確には建築確認日) の表から求めた控除額を課税標準から引いた3%が税額となります。
[分譲マンションの敷地部分]
　持分の敷地面積100㎡、評価額1050万円
　新築でも中古でも宅地ですから1/2を掛けたものの3%がとりあえずの税額です。
　1,050万円×1/2×3％＝15万7500円
　とりあえず、と言ったのは特例適用住宅の敷地の場合は、さらにここから減額されるからです。 (後述)
[農地]
　農地とは言っても、市街化区域にある農地は、宅地評価土地 (宅地及び宅地比準土地)の場合は課税評価の1/2が控除されます。そしてその3%が税額です。評価額が1,050万円なら
　1,050万円×1/2×3％＝15万7500円
ということです。市街化調整区域、あるいは都市計画区域外の純然たる農地の場合は1/2の控除はありませんから、31万5千円になります。もっとも、評価額はかなり安い筈です。

不動産取得税の税額

　土地が特例適用住宅の敷地のときだけ、税額から控除を受けることができます。控除額は次の二つを比べて大きいほうとします。天秤⚖️にかける訳ですね。
・150万円 × 3% = 4万5千円
・土地の1㎡当たりの価格 ×住宅の床面積の2倍 (上限200㎡) × 3%
　150万円 × 3%　　床面積 × 2 × 3%
　　　　|　　　　　　　　　|
　　　　　　　　△
　先程の分譲マンションの例では、次の二つを比べるということです。
（1）4万5000円
（2）1050万円÷100㎡（土地1㎡当たりの価格）×1/2×90㎡×2（住宅の床面積の2倍）×3％（税率）＝28万3500円
　大きいほうの28万3500円を、上でもとめた、分譲マンションの敷地部分

税　額　15万7500円

から引くと
　15万7500円ー28万3500円＜0
と、マイナスになりました。つまり、敷地には課税されないということです。課税額は住宅のみの1万5千円です。

[問題1]
　不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。
2　不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。
3　相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。
4　一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。　(宅建士問題　平成30年-24)
[解答]　3
1　✕
　即答で✕　→確認
　④の徴収方法を聞いているのです。
2　✕
　即答で✕　→確認
　②の課税客体を聞いているのです。
3　◎
　即答で◎　→確認
　③の非課税となる場合を聞いているのです。
4　✕
　即答で✕　→確認
　免税点の話は面積でなく、課税標準となるべき「額」が一定額に満たない場合に非課税となる場合です。

[問題2]
　不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　家屋が新築された日から3年を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から3年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。
2　不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、法人の合併により不動産を取得した場合にも、不動産取得税は課される。
3　令和2年4月に取得した床面積240㎡である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。
4　令和2年4月に個人が取得した宅地及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の家屋及びその土地に係る不動産取得税の税率は4%である。(宅建士問題　平成28年-24)
[解答]　3
1　✕
　即答で✕　→確認
　⑤の納税義務者を聞いています。
2　✕
　即答で✕　→確認
　③の非課税となる場合を聞いています。
3　◎
　即答で◎　→確認
　「床面積要件」を聞いています。
4　✕
　即答で✕　→確認
　住宅又は土地の税率を聞いています。

[問題3]
　不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　不動産取得税は、不動産の取得に対して、当該不動産の所在する市町村において課する税であり、その徴収方法は普通徴収の方法によらなければならない。
2　共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えなければ不動産取得税が課されない。
3　不動産取得税は、独立行政法人及び地方独立行政法人に対しては、課することができない。
4　相続による不動産の取得については、不動産取得税が課される。　(宅建士問題　平成26年-24)
[解答]　2
1　✕
　即答で✕　→確認
　①の課税主体を聞いています。
2　◎
　即答で◎　→確認
　③の非課税の場合を聞いています。
3　✕
　即答で✕　→確認
　③の非課税の場合を聞いています。
4　✕
　即答で✕　→確認
　③の非課税の場合を聞いています。

[問題4]
　不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては1戸につき23万円、その他のものにあっては1戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。
2　令和2年4月に取得した床面積250㎡である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。
3　宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が令和3年3月31日までに行われた場合、当該宅地の4分の1の額とされる。
4　家屋が新築された日から2年を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から2年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者として不動産取得税を課する。　(宅建士問題　平成24年-24)
[解答]　1
1　◎
　即答で◎　→確認
　「免税点」を聞いています。
2　✕
　即答で✕　→確認
　「床面積要件」を聞いています。
3　✕
　即答で✕　→確認
　宅地又は土地の税率を聞いています。
4　✕
　即答で✕　→確認
　⑤の納税義務者を聞いています。

不思議の国のアリス～ドイツ語

英:There seemed to be no use in waiting by the little door, so she went back to the table, half hoping she might find another key on it, or at any rate a book of rules for shutting people up like telescopes: this time she found a little bottle on it, ('which certainly was not here before,' said Alice,) and round the neck of the bottle was a paper label, with the words 'DRINK ME' beautifully printed on it in large letters.
独:Es schien ihr ganz unnütz, länger bei der kleinen Thür zu warten. Daher ging sie zum Tisch zurück, halb und halb hoffend, sie würde noch einen Schlüssel darauf finden, oder jedenfalls ein Buch mit Anweisungen, wie man sich als Teleskop zusammenschieben könne. Diesmal fand sie ein Fläschchen darauf. „Das gewiß vorhin nicht hier stand,“ sagte Alice; und um den Hals des Fläschchens war ein Zettel gebunden, mit den Worten „Trinke mich!“ wunderschön in großen Buchstaben drauf gedruckt.

まとめ

　不動産取得税の特徴としては、新耐震基準に適合していて、床面積要件を満たしている住宅、その敷地について、次のようになります。
[住宅]
　課税標準からしか控除できません。
[敷地]
　税額からも控除でき、0円になることもあります。